주택건설사업계획 승인을 받은 토지가 미착공 상태라도 재산세 분리과세대상인 '주택건설사업에 제공되고 있는 토지'에 해당하는지 여부

사건번호: 조심2026방1237 (결정일자: 2026년 9월 14일)

1. 사건 개요 및 경과

• 당사자: 청구법인(주택건설사업자) vs 처분청(제주특별자치도지사, 서귀포시장)
• 청구법인은 2015.10.12. 쟁점토지를 취득하고 2017.2.1. 처분청으로부터 공동주택(84세대) 주택건설사업계획 승인을 받았으며, 2025.1.31. 미분양주택 증가를 사유로 착공기한을 2026.2.1.로 연장 승인받음. 처분청은 2025년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지가 주택건설사업에 제공되고 있지 않다고 보아 종합합산과세대상으로 구분해 재산세 등을 부과함

2. 주요 쟁점 및 양측 입장

• 쟁점: 쟁점토지가 주택건설사업계획 승인을 받고 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로서 재산세 분리과세대상에 해당하는지 여부
• 청구법인: 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호는 물리적 착공행위를 요건으로 하지 않으며, 사업계획승인을 받아 승인이 취소되기 전까지는 언제든 착공 가능한 상태이므로 분리과세대상에 해당함. 설계계약·지반조사 등 착공 전 준비행위를 이미 이행했고, 착공기한도 아직 남아있음(선결정례 조심2026지0212 원용)
• 처분청: 물리적 착공이 필수는 아니지만, 사업계획승인 후 과세기준일까지 사용검사 예정일이 지나도록 아무런 변화 없이 방치된 경우까지 '제공되고 있는 토지'로 볼 수는 없으며, 청구법인은 구체적·실질적 준비행위(실시설계, 시공사 선정, 도급계약 등) 입증자료를 제출하지 않음

3. 조세심판원 최종 판단 및 결정

• 결정: 쟁점토지를 분리과세대상으로 구분해 과세표준·세액 경정 (청구인 승소)
• 이유: 「지방세법 시행령」상 '주택건설사업에 제공되고 있는 토지'는 주택건설사업자가 사업계획승인을 받은 후 다른 용도로 사용하지 않고 주택건설부지로서 기능을 수행하는 상태이면 충분하고, 물리적 착공행위를 요건으로 하지 않음. 청구법인이 건축설계비·입목조사비·지반조사비·토목설계용역비 등을 지출해 착공을 위한 사전준비를 한 점, 2017년 사업계획승인 이후 심리일 현재까지 승인이 취소되지 않았고 쟁점토지를 다른 용도로 사용한 사실이 없는 점에 비추어, 승인일 이후부터 승인 취소 전까지는 주택건설사업에 제공되는 토지로 보아야 함

출처: 조세심판원