2026-08-24 추가선택품목 설치비용(옵션설치비용)

붙박이 가구, 가전제품 등 설치비용의 취득세 과세표준 산입 여부 : (부동산세제과-2414, 2026. 8. 4.)

1) 질의요지

○ 빌트인 가구, 시스템에어컨 등 추가선택품목 설치비용을 건축물의 사실상 취득가격으로 보아 취득세

과세표준에 산입하여야 하는지

2) 회신내용

○ 「지방세법」 관련 규정을 보면 다음과 같습니다. 「지방세법」 제6조 제4호 및 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서는 '건축물' 이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물로 규정하고 있고, 「지방세법」 제10조의4에 부동산을 원시취득하는 경우 과세표준은 취득당시가액인 '사실상취득가격'으로 하도록 규정하고 있으며,

'사실상취득가격' 이란 같은 법 시행령 제18조 제1항에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 간접비용 중 하나로 같은 항 제8호에 '붙박이 가구 가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비시설 등의 설치비용'을 규정하고 있습니다.

취득세는 같은 법 제7조제 1항에 따라 부동산 등을 취득한 자에게 납세의무가 있으나, 같은 조 제3항에 건축물 중 조작설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보도록 규정하고 있습니다.

○ 관련 규정에 따르면, 과세대상 범위를 「지방세법 시행령」 제5조 및 제6조에 열거된 시설 및 시설물뿐 아니라 건축물에 딸린 시설물까지 넓히고 있으며, 건축물에 딸린 시설물과 관련하여 살펴보면,

시설물의 물리적 구조, 용도와 기능 면에서 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고,

건축물과 독립하여서는 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는 경우 시설물이 건축물에 부합되거나 부수되었다고 볼 수 있으며, 건축물 신축 시 그에 부합되거나 부수되는 시설물을 함께 설치하는 경우 그 설치비용 역시 건축물 취득세 과세표준에 포함된다고 판단한 바 있으며(대법원 2012두1600, 2013.7.11. 선고 참고),

이 경우 「건축법」상 건축물은 지붕 기둥·벽을 요건으로 하여 취득세 과세대상이 되는데, 이를 단순히 물리적인 분리 가능 여부만으로 따진다면 지붕과 기둥, 벽 이외에 다수의 딸린 시설이 과세대상 또는 과세표준 산정의 범위에서 제외되는 불합리한 결과가 초래될 수 있습니다.

즉, 취득세 과세대상 또는 과세표준 산정 범위로서의 건축물은 취득의 시기에 그 효용을 완성하는 제반 설비가 결합된 전체 물건을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.

○ 「지방세법」 제7조 제3항에서 주체구조부 취득자에 대한 납세의무를 명확히 하고 있는바, 신축 아파트 공급 과정에서 붙박이 가전 및 가구 등 추가선택품목에 대한 계약을 사업시행자(건축주)가 아닌 시공사와 체결하였다 하더라도, 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다면 아파트 공급 과정에서 분양가 상한제 적용 등의 사정을 고려하여 추가선택품목에 한하여 공급 주체를 시공사로 분리하여 수분양자가 시공사와 별도계약을 체결했다는 점이 사업시행자의 과세표준 산정에 영향을 줄 수는 없다 할 것입니다.

○ 최근 신축 아파트 시장에서 주택의 품질 향상 및 소비자의 선택권을 보장하기 위해 추가선택품목은 다양하고 고급화되는 추세로 건축물 설계 단계부터 이를 반영하고 있으며,

공급절차를 보면 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조 제3항에 따라 사업주체는 발코니 확장, 시스템 에어컨 등을 추가선택품목으로 하는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제21조 제1항에 따른 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하도록 규정하고 있어 분양공고 시점부터 해당 내용을 포함하고 있으며,

이러한 추가선택품목은 신축 아파트의 취득시기에 이르러 건축물과 합체되어 건축물의 효용을 최적화하게 되고, 이를 반영하여 해당 주택에 대한 객관적인 가격을 형성하게 되는 점을 고려할 필요가 있습니다.

○ 특히, 2020년에 「지방세법 시행령」을 개정하여 "붙박이 가구 가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용"을 간접비용에 포함하도록 하였는데,

이는 당시 추가선택 옵션이 단순히 탈부착이 가능하다는 이유로 과세표준에 포함하는지 여부에 대한 다툼이 있어 이를 해소하기 위해 법 적용 사항을 명확히 하기 위한 취지입니다.

○ 최근 관련 사례를 보더라도, 시공된 마감재는 물리적 구조, 용도와 기능 등에 비추어 주택과 일체를 이룬다고 보아야 하며, 붙박이 가구, 도어 등은 탈부착이 가능하다고 볼 여지는 있으나,

그 설계 및 제작 단계부터 설치될 공간의 구조와 너비에 맞추어 규격이 정해졌고, 주택의 벽면과 바닥 등에 부착하는 방식으로 설치된 것이므로 주택과 분리하는 것이 용이하지 아니하거나, 분리되어서는 효용을 다할 수 없다고 판단하였습니다(대법원 2026.1.29.자 2025두35309로 확정된 대구고등법원 2025.9.19. 2025누10104 판결 참고).

○ 이와 같이 지방세법령의 규정에 따라 추가선택품목의 설치비용은 아파트 신축에 따른 그 공급 절차와 취득의 경위, 건축물과의 유기적인 관계 등을 종합적으로 고려할 때 신축 아파트 취득에 따른 비용으로서 사업시행자의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 

○ 다만, 이는 과세권이 있는 지방자치단체가 그 사실관계 등을 구체적으로 확인하여 최종 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.