2026-08-22 사권제한토지 재산세 감면

1. 지방세특례제한법 제84조

1) 중복감면 부분의 비교

지방세특례제한법 제84조 제1항과 제2항에서는 국토계획법 제2조 제7호, 제13호를 대상으로 하고 있는데 서로 중복되는 부분이 있다. 그리고 사업의 미집행기간과 관련해서 제1항은 10년 기간이 있으나, 제2항은 미집행기간이 없다. 

감면대상은 제1항은 토지 외에 건축물 및 주택도 포함되나 제2항은 토지만 감면대상이다. 그리고 감면세목은 제1항은 재산세 및 도시지역분 재산세이지만, 제2항은 재산세만 감면이 된다.

│지방세특례제한법 제84조 제1항 및 제2항 비교│

그리고 제1항에서는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 대하여 요건을 두고 있지 아니하나, 국토계획법 제32조에 따라 지형도면을 작성하고 이를 고시하려면, 그 전제로서 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정이 고시되어야 한다.(국토계획법 제4조) 

따라서 국토계획법 제32조에 따른 지형도면의 고시라는 행정처분의 전제로서 도시ㆍ군관리계획의 결정이 있어야 하는 것이므로 지방세특례제한법 제84조 제1항에서 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 감면요건을 명시적으로 두지 아니하여도 영향이 없다 할 것이다

지방세특례제한법 제84조 제1항에서는 국토계획법 제2조 제7호의 도시ㆍ군계획시설을 대상으로 하고 있다. 이를 보면 제7호에서 “도시ㆍ군계획시설”이라 함은 기반시설 중 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설로 규정하고 있다. 

그리고 제6호에서 “기반시설”이라 함은 교통시설, 공간시설, 유통ㆍ공급시설, 공공ㆍ문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설로서 대통령령으로 정하는 시설로 규정하고 있다. 대통령령에서 정하고 있는 기반시설의 내용을 보면 다음과 같다.(국토게획법 시행령 제4조)

①교통시설：도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ자동차 및 건설기계검사시설

②공간시설：광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지

③유통ㆍ공급시설：유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류저장 및 송유설비

④공공ㆍ문화체육시설：학교ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ공공필요성이 인정되는 체육시설ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청소년수련시설

⑤방재시설：하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비

⑥보건위생시설：장사시설ㆍ도축장ㆍ종합의료시설

⑦환경기초시설：하수도ㆍ폐기물처리 및 재활용시설ㆍ빗물저장 및 이용시설ㆍ수질오염방지시설ㆍ폐차장

지방세특례제한법 제84조 제2항에서는 국토계획법 제2조 제13호의 공공시설을 위한 토지를 감면대상으로 규정하고 있다. 문법적으로는 “공공시설을 위한 토지”보다는 “공공시설용 토지”나 “공공시설을 설치하기 위한 토지”가 더 바람직하다. 

여기서 말하는 “공공시설”이라 함은 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 항만ㆍ공항ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도ㆍ구거, 행정청이 설치하는 시설로서 주차장, 저수지, 공공필요성이 인정되는 체육시설 중 운동장, 장사시설 중 화장장ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설, 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」 제2조 제3호 다목에 따른 시설을 말한다.(국토계획법 시행령 제4조)

2) 중복감면시의 조치

지방세특례제한법 제180조에서 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중에서 감면율이 높은 것 하나만을 적용하도록 규정하고 있다.

도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 항만ㆍ공항ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도, 행정청이 설치하는 시설로서 주차장, 저수지의 경우에는 공공시설에도 해당하고 도시ㆍ군계획시설에도 해당한다. 

따라서 이들 시설용 토지에 대하여는 미집행기간과 감면세목을 적용함에 있어서 납세자에게 유리한 조항을 선택하여 적용할 수 있다.

2. 사업의 미집행 여부 판단

2017년부터는 지형도면이 결정고시되었더라도 도시ㆍ군계획사업이 완료된 경우에는 감면대상이 아닌 것으로 개정하였다. 

이 경우에 “미집행된 토지”의 여부는 국토계획법 제98조의 규정에 따라 시ㆍ도지사나 국토교통부장관이 공사완료공고를 한 때를 기준으로 판단해야 한다는 견해도 있다.

국토계획법 제98조 제1항에 따르면 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 도시ㆍ군계획시설사업의 공사를 마친 때에는 공사완료보고서를 작성하여 시ㆍ도지사나 대도시 시장의 준공검사를 받아야 한다.

그리고 시ㆍ도지사나 대도시 시장은 이 공사완료보고서를 받으면 지체 없이 준공검사를 하고, 도시ㆍ군계획사업의 실시계획대로 완료되었다고 인정되는 경우에는 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자에게 준공검사증명서를 발급하고 공사완료 공고를 하도록 규정하고 있다. 

국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자인 경우에는 도시ㆍ군계획시설사업의 공사를 마친 때에는 공사완료 공고를 하여야 한다.

1) 도시계획사업계획인가일 기준 = 실시계획승인 기준

① 장기미집행토지의 범위(국토해양부 도시정책과- 4072,2011.8.19.)

유원지 결정 후 조성계획에 맞게 국토의계획 및 이용에 관한법률 제86조 및 제88조에 따라 사업시행자 지정 및 실시계획인가를 득하고 사업을 시행하였다면 해당 시설에 대하여는 집행된 시설이라 볼수 있으나 그렇지 않은 경우 미집행된시설이라 판단됨.

② 조심 2011지0870.2012.10.22 ⇒ 실시계획승인시점을 기준으로 집행여부를 판단함

1994년에 택지개발촉진법에 의해 종합의료시설로 결정고시된 토지를 2008년 학교법인이 취득하여 소유권이전등기한 경우로서, 국가 및 자치단체에 의해 10년 이상 미집행된 경우가 아니며 소유자가 나대지 상태로 방치하는 것을 미집행이라 해석할 수 없으므로 지방세법특례제한법 제84조 제1항에 해당하지 않는 바, 재산세 감면대상에서 제외하는 것이 타당하다.(기각) 

OOO는 택지개발사업 당시 사업시행자가 부지조성까지만 하고 이후 일반인이 당해 부지를 분양받고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 실시계획인가를 받거나 건축허가 당시 실시계획을 의제처리한 후 설치하는 경우 부지조성이 준공되었다면 일부 집행된 것으로 판단되는바, 구체적인 사항은 당초 택지개발사업 실시계획 승인시 의제협의 등 사실관계 확인 후 판단하여야 할 것이라고 하고 있는데, 이러한 사항에 대한 우리 원의 확인요청과 관련하여 OOO가 회신한 자료에 의하면, 이 건과 관련된 택지개발사업 실시계획 승인 당시 OOO는 관계기관 등과 사전협의를 거친 것으로 확인되고 있으며, 더구나 이 건 토지는 도시계획시설인 종합의료시설로 결정된 상태에서 청구법인은 그 목적대로 취득하였으므로 이미 집행상태에 있다고 볼 수 있음.

③ 수원방법원 2013구합872 2014.1.8. ⇒ 실시계획승인시점을 기준으로 집행여부를 판단함

2) 공사완료공고가 된 시점 기준

① 지방세특례제도과-1533(20160705) 도시관리계획의 미집행 판단

도시계획시설의 집행이라 함은 일반적으로 사회통념상 토지의 전부가 도시계획시설로 되었다고 볼 만한 정도의 이행되었음을 뜻한다고 보아야 하고, 도시관리계획 결정?고시된 당해 토지는 이미 학교가 건립되어 도시계획시설로 집행되었다 하더라도, 도시관리계획 결정?고시된 당해 토지는 잔여부분은 미분양 용지로서 당해 토지의 이용가능성이 배제되거나, 토지소유자가 토지를 종래 허용된 용도대로도 사용할 수 없는 경우에는 장기간 미집행된 토지로 보아 감면 대상으로 보는 것이 타당함.

② 대법원 2024두35439 2024.6.17. (심불) 사권제한토지의 감면대상

2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 지방세특례제한법 제84조 제2항은 “국토계획법 제2조 제13호에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획의 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다”고 규정하고 있었는데, 2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정된 지방세특례제한법 제84조 제2항은 “국토계획법 제2조 제13호에 따른 공공시설을 위한 토지로서 국토계획법 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획의 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다”는 내용으로 개정되었다. 이러한 개정규정은 그 적용대상에 관하여 ‘지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된’이라는 새로운 요건을 부가한 것으로서, 이는 개정 전 조항이 당초 도시관리계획 용도대로 집행이 완료된 토지도 그 감면대상에 포함시키고 있음을 전제로, 그 집행이 완료된 토지를 감면대상에서 제외하기 위하여 개정된 것이다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2018다287287 판결 참조).

이 사건에서 2016년 귀속 재산세는 2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 지방세특례제한법 제84조 제2항에 따라 ’미집행된 토지‘일 것을 요건으로 하지 아니하므로, 앞서 살핀 것과 같이 이 사건 토지가 국토계획법에 따른 공공시설을 위한 토지로서 국토계획법 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획의 결정 및 그에 관한 지형도면의 고시가 된 토지에 해당하는 이상 재산세의 100분의 50이 감면되어야 한다.

다음으로 2017년부터 2020년까지의 재산세에 관하여는 개정된 법률이 적용되므로, 이 사건 토지가 ’미집행된 토지‘인 경우에 한하여 감면대상이 된다. 앞서 본 구 지방세특례제한법 제84조 제2항의 개정 경위와 개정 이유, 관련 법리 등에 비추어 보면, 공사 등이 이루어지고 있으나 아직 완료되지 않은 상태의 토지는 감면대상인 ‘미집행 토지’에 해당한다고 할 것인바, 이 사건 정비사업은 2020. 8. 29. 준공인가를 받아 2021. 5. 18. 소유권이전고시가 이루어졌으므로, 2020년 귀속 재산세의 과세기준일인 2020. 6. 1.에는 이 사건 토지에 관하여 도시관리계획의 용도대로 집행이 완료되지 않아 감면대상이라고 할 것이다.

결국 피고가 이 사건 토지에 관하여 2016년부터 2020년까지 재산세를 부과하면서 구 지방세특례제한법 제84조 제2항에 따라 재산세의 100분의 50을 감면하지 않은 것은 위법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

③ 대법원 2024두54744(2024.12.24.) 기타 /공공시설용 토지로서 도시지역분 비과세, 재산세 감면 및 분리과세 해당 여부

제1토지는 ① 국토계획법에 따른 지형도면 고시가 이루어진 토지로서 재산세 도시지역분 비과세대상에 해당되고, ② 공공시설토지로서 도시관리계획 결정ㆍ지형도면 고시가 된 후 미집행된 토지인 재산세 감면대상에 해당되며, ③ 지자체에 무상으로 귀속되는 공공시설용 토지로서 재산세 분리과세에 해당함. ④ 제2토지는 주택법에 따른 사업계획승인을 받고 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로서 분리과세 대상에 해당함 (처분청 패소)

1) 이 사건 제1토지는 국토계획법에 따른 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시가 이루어진 토지로서 재산세 도시지역분 비과세 대상에 해당함 - 이 사건 고시는 ‘지구단위계획 결정 및 지형도면’ 고시로서 국토계획법에서 정한 ‘지구단위계획’ 고시에 해당하고, 이는 ‘국토계획법에서 정한 도시·군관리계획’에도 해당하는 점에서 ‘국토계획법에 따른 도시관리계획의 결정 및 지형도면’ 고시로 보는 것이 타당함 

2) 이 사건 제1토지는 공공시설토지로서 국토계획법 상 도시관리계획 결정 및 지형도면 고시가 된 후 미집행된 토지인 재산세 감면대상에 해당함 - 국토계획법에 따른 공공시설용 토지로서 도시관리계획 결정·지형도면 고시가 된 토지에 해당하므로 재산세 감면대상으로 보는 것이 타당함 

※ 2016.12.27. 개정 전 지특법은 ‘미집행된 토지’일 것을 요구하지 않으므로 2016년 귀속 재산세는 공사 진행여부 관계없이 감면되고, 개정 후 지특법은 ‘미집행된 토지’인 경우만 해당되므로 공사 등이 완료되지 않은 상태인 2019.2.26. 준공인가 후 2019.5.24. 소유권이전 고시가 되기 이전 2017년, 2018년 귀속 재산세만 감면대상에 해당함

3) 이 사건 제1토지는 지자체에 무상으로 귀속되는 공공시설용 토지로서 재산세 분리과세 대상에 해당함 - 자치단체에 무상 귀속되는 공공시설용 토지라는 사실이 인정되고, 국토계획법 및 도시정비법에 따라 사업시행인가를 받은 경우는 국토계획법에 따른 실시계획의 인가가 있는 것으로 보게 되므로 분리과세대상에 해당함 

4) 이 사건 제2토지는 주택법에 따른 사업계획승인을 받고 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로서 재산세 분리과세 대상에 해당함 - 도시정비법 제32조 제1항은 시행자가 사업시행인가를 받은 때, 주택법 규정에 의한 사업계획 승인, 국토계획법에 따른 실시계획 인가가 있은 것으로 규정하고 있으므로 - 도시정비법에 따른 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 볼 수 있으므로 분리과세대상에 해당함