2026-07-29 철거상태의 토지에 대한 토지분 재산세

철거상태의 토지에 대한 토지분 재산세

1. 부동산세제과-1076(20200514) 재산세 /철거 진행 중인 재건축 공동주택의 '주택'적용 기준에 대한 질의 회신

답변요지

어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24.선고 99두110판결 참고)하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 함.

2. 조심2023지0479(20240205) 재산세경정/과세기준일 현재 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날부터 6개월이 지난 것으로 보아 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 재산세를 과세한 처분의 당부

결정요지

쟁점토지 중 ○○동 14-5, ○○동 14-7, ○○동 14-10은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, ○○동 20의 공시지가를 ***원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하고 있고, 같은 항 제2호는 별도합산과세대상에 대하여 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로 규정하면서, 같은 호 가목에서는 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를, 같은 호 다목에서는 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지를 규정하고 있다. 그리고, 「지방세법 시행령」 제103조의2는 법 제106조 제1항 제2호 다목의 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없을 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 쟁점토지상 기존 건축물이 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.)로부터 6개월 이내에 철거‧멸실되었으므로 쟁점토지는 종합합산과세대상 토지가 아닌 별도합산과세대상 토지에 해당한다고 주장한다.

(나) 「지방세법」 제6조 제4호, 제104조 제2호 및 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 의하면 재산세 과세대상이 되는 “건축물”은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이와 유사한 형태의 것을 의미하고, 어떠한 건축물이 멸실되었는지 여부는 외형적으로 건축물의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단해야 할 것(행정안전부 부동산 세제과-1076, 2020.5.14.)인바, 쟁점토지상의 건축물이 재산세 과세기준일 현재 사실상 멸실된 지 6개월이 경과하였는지 여부는 해당 건축물의 지붕이나 기둥 또는 벽이 철거‧멸실된 시점을 기준으로 판단함이 타당하다.

(다) 처분청이 제출한 쟁점토지에 대한 2020.10.24. 및 2021.10.23. 촬영 각 항공사진 및 그 비교 사진, 쟁점토지에 대한 지적도면, 처분청 토지정보과 발급 2021.10.23. 촬영 항공사진(발급번호 2022-369, 발급일 2022.12.29.), 2020년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진, 2021년 전체 지번표시 항공사진 및 포정동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 지번표시 항공사진 등에 의하면 2020년 10월 촬영된 항공사진에서는 쟁점토지상 건축물의 지붕 등의 형태가 확인되나, 2021년 10월 촬영된 항공사진에서는 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO 외 필지 지상의 건축물은 지붕이 모두 철거되고 벽면이 해체되어 복구가 불가능한 것으로 보이는바, 쟁점토지 중 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO을 제외한 나머지 필지 지상 건축물은 2021.10.23. 이전에 그 지붕이나 기둥 또는 벽면이 해체되어 사실상 철거‧멸실된 것으로 보아야 할 것이다.

(라) 한편, 청구법인이 제출한 감리사진을 보면 감리사진1은 화전동 OOO, 감리사진2는 포정동 OOO 전층으로 표시되어 있으나, 해당 사진을 구체적으로 살펴보면 감리사진2는 감리사진1과 동일하게 대구광역시 중구 화전동 OOO 건축물의 옆 지번인 화전동 OOO, OOO, OOO의 사진으로 되어 있는 등 청구법인이 제출한 감리사진 및 그 일자로는 쟁점토지 지상 건축물의 철거‧멸실 시기를 정확히 확인하기 어려운 것으로 보인다.

(마) 따라서, 쟁점토지 중 처분청이 제출한 항공사진 등에서 2021년 10월 현재 지붕이 존재하는 것으로 나타나는 등 처분청이 제출한 항공사진 등만으로는 과세기준일 현재 그 지상 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날부터 6개월이 경과하였다는 점이 명확히 입증되지 아니하는 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 봄이 타당하다고 하겠다.

(바) 이와 관련하여 청구법인은 화전동 OOO 및 화전동 OOO가 사실상 도로이고, 사업부지 전체를 펜스로 완전히 폐쇄한 것이 아니라 수시로 개방하였으며, 전체 토지에 대하여 건축허가를 득하여 건축 중인 것도 아니므로 이를 비과세 대상인 도로로 보아야 한다고도 주장하나, 처분청이 제출한 항공사진 등에서 사업부지 내 철거공사가 진행되면서 출입이 제한되고 도로의 기능이 상실된 것으로 보이므로 해당 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(사) 한편, 화전동 OOO의 과세표준이 경정되어야 한다는 청구주장의 경우 처분청은 화전동 OOO의 공시지가가 착오입력되어 재산세 세액이 잘못 산출되었음을 인정하고 있으므로 화전동 OOO의 공시지가를 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 하겠다.

(아) 결론적으로, 쟁점토지 중 화전동 OOO, 화전동 OOO, 화전동 OOO은 별도합산과세대상으로, 그 외 나머지 필지는 종합합산과세대상으로 하되, 화전동 OOO의 공시지가를 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

3. 조심2015지0083(20161031) 재산세경정 /읍ㆍ면 지역이고, 과세기준일(6.1.) 현재 공장용 건축물이 멸실된지 6개월이 지나지 아니한 토지가 분리과세대상에 해당하는지 여부

결정요지

분리과세대상인 공장용지를 공장용 건축물의 부속토지로 동일한 용어를 사용하고 있으므로 제102조 제1항 제1호에서의 건축물의 범위를 그대로 승계하여 동일하게 적용하는 것이 조문체계상 타당하므로 공장용 건축물이 멸실된지 6개월이 지나지 않은 쟁점토지는 분리과세대상인 공장용지에 해당한다 할 것임.

「지방세법 시행령」제101조 제1항 제1호에서 별도합산과세대상이 되는 공장용 건축물의 부속토지에 대하여 ‘특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적에 용도지역역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지’를 규정하면서, 그 가목에서 ‘읍·면지역’을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호에서 분리과세대상이 되는 공장용지에 대하여 ‘제101조 제1항 제1호 각 목에서 정하는 지역에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위의 토지’를 공장용지로 규정하면서 그 괄호에서 건축 중인 경우를 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 지났거나 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항에서 건축물의 범위 등에 대하여 ‘제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다’고 규정하면서, 그 제1호에서 ‘과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물’을 규정하고 있는바,

「지방세법 시행령」제101조 제1항에서의 건축물의 범위는 제1호와 제2호의 규정을 감안하면 공장용 건축물과 일반 건축물을 모두 포함하는 의미로 보아야 하고, 이러한 건축물의 범위를 같은 시행령 제103조 제1항에서 규정하면서 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물을 포함하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호에서 분리과세대상인 공장용지를 공장용 건축물의 부속토지로 동일한 용어를 사용하고 있으므로 제102조 제1항 제1호에서의 건축물의 범위를 그대로 승계하여 동일하게 적용하는 것이 조문체계상 타당하고,

「지방세법 시행령」제102조 제1항 제2호에서 건축물의 범위를 규정하면서 제1호의 공장용 건축물의 부속토지를 제외하도록 규정하고 있으며, 건축물의 부속토지는 그 지상의 건축물의 용도에 따라 공장용과 그 이외의 용도로 구분한 것으로서, 분리과세대상 해당 여부를 판단함에 있어서는 멸실한 공장용 건축물의 부속토지의 경우 이를 제외하면서, 이를 일반 건축물의 부속토지에 해당된다고 해석하는 것은 멸실 전의 공장용 건축물이 멸실된 이후에는 종전부터 공장이 아닌 일반 건축물이 있는 것과 같이 취급하는 해석은 타당하지 아니하므로, 결국 읍·면지역에 소재한 공장용 건축물이 멸실되었다 하여 이를 분리과세대상에서 제외하는 경우 이를 다시 별도합산과세대상으로 구분하여 과세할 수 없으므로 종합합산과세대상으로 구분하여 과세하여야 한다는 결론에 이를 수 있고, 이러한 해석은 건축물이 멸실된 지 6개월이 경과되지 아니한 토지에 대하여 종전과 같이 취급하여 과세대상을 구분하는 것은 건축물의 재건축을 위한 준비기간 등을 고려하여 종전과 동일하게 과세하겠다는 입법취지에 어긋난다고 보이는 점을 감안하면, 공장용 건축물을 멸실한 경우에도 일반건축물이 멸실된지 6개월이 경과되지 아니한 경우와 동일하게 취급하는 것이 합리적이라고 보이므로, 2014년에 철거·멸실된 공장용 건축물(2,444.47㎡)을 기준으로 산정한 공장입지기준면적(16,296㎡) 이내이고, 공장용 건축물이 멸실된지 6개월 이내인 쟁점토지(13,768㎡)는 이를 분리과세대상으로 구분하여 재산세를 과세하는 것이 타당하다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한 처분은 잘못이 라고 판단된다.

4. 부동산세제과-435(20260209) 재산세 /건축물의 지하층을 철거 중인 경우 재산세 과세대상 구분

답변요지

기존 건축물의 지상층이 ’23.5월에 모두 철거되었으므로 ‘24년 및 ’25년 과세기준일 현재 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 경과하였고, 건축허가·신고한 사실도 없는 경우라면 건축 중인 토지로도 볼 수 없어 별도합산과세대상에 해당하지 아니함

건축물의 지상층 해체공사가 '23.5.25. 완료되고 지하층만 남아있는 상태로 벽과 기둥, 지붕 등이 온전히 갖추어지지 아니하여 건물로서 사용할 수 없는 것이어서 사회통념상 건물이라고 할 수 없다 할 것이므로(대법원94누9757, ’95.4.11.판결 참고), 재산세 과세기준일 현재 「지방세법」제104조제4호에 의한 건축물에 해당되지 않는 경우라면 그 부속토지는 같은 법 시행령 제101조제1항제2호에 따른 건축물의 부속토지에 해당하지 아니하고,

'24년 및 '25년 과세기준일 현재에는 그 건축물이 사실상 철거·멸실된 날부터 6개월이 경과하여 「지방세법 시행령」제103조의2제1호에 따른 별도합산과세대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

또한 「지방세법 시행령」제103조에 따라 별도합산과세대상으로 구분하기 위해서는 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물이어야 할 것인데, 기존 건축물 지하층 해체공사 착공신고만을 한 경우라면 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물에 해당하지 아니하므로 「지방세법 시행령」제103조에 따른 별도합산과세대상에도 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

5. 조심2024지0167(20250710) 재산세경정 / 쟁점토지는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물이 철거·멸실된 날로부터 6개월이 경과되지 아니한 토지이므로, 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

결정요지

처분청이 쟁점건축물을 2022년 11월경에 사실상 철거·멸실된 것으로 보고, 쟁점토지를 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따른 별도합산과세대상으로 볼 수 없다고 보아 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등을 부과·고지한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

참조결정

조심2021지0978 / 조심2008지0236

「지방세법」제106조 제1항 제1호에서는 “과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지”를 종합합산과세대상으로 규정하고 있고,

그 제2호 다목에서는 “철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지”를 별도합산과세대상으로 규정하면서 같은 법 시행령 제103조의2에서는 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바,

처분청이 제출한 출장복명서 및 현장사진, 청구법인이 제출한 증빙자료 등에 의하면, 쟁점토지상의 쟁점건축물은 2022년 1월경부터 철거공사를 진행하던 중 2022년 11월경부터 철거공사가 중단된 상태로서 그 지상 건축물이 대부분 철거된 것으로 보이지만, 지상 건축물의 바닥 부분과 벽체의 일부는 철거가 완료되지 아니한 상태에 있는 것으로 나타날 뿐만 아니라, 배수로, 탱크, 배관 및 폐수처리시설 등 지하의 구조물 또한 완전히 철거되지 아니한 상태에 있는 것으로 보이는 점,

처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에도 위 <표6>과 같이 “폐기물관리법 위반에 따른 조치명령”(2023.10.19.), “철거 현장 관리 철저 요청”(2024.4.23.) 및 “OOO공장 폐수처리장 철거 등 처리 촉구”(2024.4.24.) 등 쟁점건축물 지하구조물(폐수처리장의 철거 등)의 철거의 이행을 계속하여 촉구하고 있는 사실로 미루어 쟁점토지상의 폐수처리장 등 지하구조물은 철거가 진행중에 있다고 보는 것이 타당해 보이는 점,

청구법인은 2024.10.25. 쟁점철거회사와 폐수처리장 철거공사 계약을 체결하여 2024.12.31.까지 철거공사를 진행하고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어

2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상의 지상 건축물의 일부(바닥, 벽체의 일부)와 지하 구조물의 일부(배수로, 탱크, 배관 및 폐수처리시설 등)는 사실상 철거·멸실이 완료되지 아니한 상태에 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점건축물을 2022년 11월경에 사실상 철거·멸실된 것으로 보고, 쟁점토지를 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따른 별도합산과세대상으로 볼 수 없다고 보아 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등을 부과·고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

6. 대법원 2014두44502 2016.12.15. 건축물의 철거 및 멸실의 판단 기준

사전적으로 ‘철거’는 건축물 등의 전부 또는 일부를 제거하는 행위 개념인 반면 ‘멸실’은 ‘철거 등의 사유로 건축물이 경제적 효용을 상실할 정도로 파괴된 상태’를 의미하므로, ‘멸실 개축’과 ‘멸실외 개축’은 철거된 기존 건축물 부분이 경제적 효용을 상실하여 멸실 상태에 이르렀는지를 기준으로 구별하는 것이 사전적 정의에 부합한다.

7. 조심2024지0937(20251112) 재산세경정 /쟁점토지는 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종전건축물이 사실상 철거·멸실되지 아니하였음에도, 이를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

결정요지

종전건축물은 2023년 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거멸실되지 아니하고 철거 멸실이 진행되고 있는 과정에 있었다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

참조결정

조심2024지0167 / 조심2021지0978 / 조심2008지0236

쟁점규정은 건축물 철거를 완료하고 일정 기간(6개월) 동안은 건축준비기간으로 보아, 착공까지 일시적으로 나대지 상태인 토지의 세부담을 경감하고자 하는데 입법취지가 있다 할 것이고, 여기에서 “사실상 철거·멸실된 날”이란 철거의 시작 시점이나 철거 중인 상황이 아닌 “철거가 완료된 날”을 의미한다 할 것으로, 지상구조물 뿐만 아니라 지하구조물까지 모든 구조물을 철거하고 그로 인하여 발생하는 폐기물 처리를 완료하여 최소한 해당토지를 다른 용도로 사용할 수 있는 상태를 의미한다 할 것이다(조심 2024지167, 2025.7.10. 결정, 조심 2021지978, 2022.9.8. 결정, 같은 뜻임).

재산세는 매년 과세기준일 현재 현황에 따라 과세하는 세목으로, 재산세의 과세대상 되는 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하여야 하는바, 쟁점토지상의 종전건축물이 2022.4.19. 멸실된 것으로 건축물대장에 나타나나, 처분청과 청구법인이 제출한 출장복명서 및 현장 사진에 의하면, 종전건축물의 상부에 해당하는 건축물은 철거되었으나, 종전건축물의 지하 1층과 2층에 해당하는 지하 건축물의 벽과 기둥이 남아 있고 철거 과정에서 발생한 건축폐기물이 반출되지 아니하여, 2023년 재산세 과세기준일 현재 종전건축물을 사실상 철거·멸실된 것으로 보기 어려운 점,

청구법인은 2023.1.10. 처분청으로부터 건축허가를 받은 이후 종전건축물을 철거하고 건축공사에 착공하려고 하였으나, 종전건축물과 교육관 사이에 왕복 2차선 도로가 있어 지하 건축물을 철거할 경우 도로 붕괴 위험이 있어 처분청과 건축(해체)전문위원회 등이 지하 건축물을 존치하는 결정을 하였고, 이로 인하여 청구법인은 2023.6.29.까지 이 건 심의위원회의 구조 및 굴토 심의를 수차례 거치면서 2023년 재산세 과세기준일 현재 건축공사에 착공할 수 없었던 것으로 보이는 점,

청구법인은 2024.4.15. 쟁점토지상의 종전건축물을 철거하고 건축공사에 착공하였고, 심판청구일 현재 건축공사가 진행되고 있는 것으로 나타나므로 종전건축물은 2023년 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거·멸실되지 아니하고 철거·멸실이 진행되고 있는 과정에 있었다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 종전건축물을 2022.4.19. 사실상 철거·멸실되었음을 전제로, 쟁점토지가 2023년 재산세 과세기준일 현재 종전건축물의 사실상 철거ㆍ멸실된 날부터 6개월이 지난 것으로 보아, 쟁점토지를「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에서 규정하는 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.