2026-07-29 단전단수 상태의 주택에 대한 취득세 및 재산세 과세대상

단전단수 상태의 주택에 대한 취득세 및 재산세 과세대상

주택조합이나 재개발정비사업조합이 주택을 주택건설사업게획승인을 방아 철거를 진행 중 단전 단수된 주택에 대하여 과세대상 주택에 해당 여부가 쟁점이나

조세심판원에서는 단전단수된 주택을 취득할 경우 취득세는 주택이 아닌 것으로 보았으나 (조심 2023지1664, 2024.7.29.)

재산세를 과세하는 경우 주택이 있는 것으로 보아 주택으로 과세대상이로 보고 있다(조심 2019지3518.2019.12.18)

1. 취득세 조심 2023지1664. 2024.7.29. : 토지로 과세(취득세 특ㅖ세율 적용배제)

참조결정 : 조심2019지3828 / 조심2013지1028 . 조심2019지555. 2019.5.8. 및 2018지870 2018.9.10

「지방세법」(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제11조 제1항에서 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에서 다음 각 호(7. 그 밖의 원인으로 인한 취득. 가. 농지: 1천분의 30, 나. 농지 외의 것: 1처분의 40)에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 하고, 그 제8호에서 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택(「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다고 규정하고 있고,「주택법」제2조 제1호에서 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다.

청구법인은 취득세 과세대상으로서 주택은 주택으로서의 외형과 잠재적 기능을 보존하고 있는지 여부에 따라 판단하는 것인바, 취득 당시 주택의 구조와 외관이 그대로 유지되어 주거용으로 사용할 수 있었음에도 쟁점부동산에 대해 주택세율을 배제한 처분이 부당하다고 주장하나,

처분청의 경정청구 결정내역을 보면, 청구법인이 취득한 기부채납외부동산(31건) 중 2018.1.1. 이후 취득분(10건)에 대해 개정예규에 따라 주택세율을 적용하였을 뿐만 아니라, 2017.12.31. 이전 취득분(21건)과 관련하여서는 종전예규를 적용하여 단전, 단수, 이주완료 등 주택의 기능을 종합적으로 판단한 후, 그 일부(7건)에 대해서 주택세율을 적용하되, 나머지 취득분인 쟁점부동산(14건)에만 일반세율을 적용하는 것이 타당하다고 결정한 점, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 유권해석인 종전예규는 재개발·재건축 구역 내 멸실 예정 주택의 취득세율의 적용기준에 대해 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료 등을 종합적으로 판단하여 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택세율을 배제하도록 규정하고 있었던 점, 처분청에서 일반세율 적용대상이라고 본 쟁점부동산은 청구법인의 취득 당시 비록 주택으로의 외형은 남아 있었다 하더라도 철거명령에 따라 거주자가 이주하였고 단전·단수가 이루어져서「주택법」제2조 제1호상 주거생활을 할 수 있는 주택으로서의 기능을 이미 상실하였다고 봄이 합리적인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여 주택세율의 적용대상이 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

2. 재산세 (조심 2019지3518 2019.12.18.) : 주택으로 과세(주택 세율 적용)

재산세 과세기준일 현재 철거가 예정된 재건축 사업부지 내 주택은 주택건설사업자가 주택건설사업에 제공하는 토지로 보아 분리과세 대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

결정요지

이 건 부동산과 같이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 거주하는 자가 없고 단전․단수되어 정상적인 주거생활이 쉽지 않다고 하더라도 이러한 사실만으로 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르다고 단정할 수는 없는 점, 취득세와 재산세를 부과함에 있어 특별한 사정이 없는 한 동일한 과세물건에 대하여 주택과, 재산세 과세대상으로서 주택은 같은 기준에서 판단하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 실제로 거주할 수 있는지 여부에 관계 없이 공부상 주택에 해당하는 경우 이를 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 합리적이라고 할 것이므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

대법원 판결에서는 단전 단수 상태의 건물은 주택의 기능을 다소 상실하더라도 주택의 기능ㅇ르 본질적으로 상실한 것으로 평가할 수 없으므로 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 공간인 경우라면 주택으로 보는 것이다(대법원 2025두33911.2025.11.20.)

3. 대법원 2025두33911(2025.11.20.) 취득세/취득세 등 경정거부처분 취소

판결요지

재건축사업 등의 멸실 예정 주택에 대해 비록 재건축 등을 위한 단수 조치, 거주자 이주, 철거 예정 같은 사정이 있더라도 이를 이유로 곧바로 ‘주택이 아니다’라고 단정할 수 없음

‘주택’으로 인정되기 위해서는 건축물대장에 주택으로 기재되는 것 이외에 주거용으로 사용될 수 있어야 하는데, 원고의 취득 당시 이 사건 부동산은 주택으로서의 구조와 시설이 대체로 남아 있어 주택의 기능을 본질적으로 상실한 것으로 평가할 수 없으므로, 당시 이미 재건축을 위한 단수 조치가 취해졌고 거주자 역시 다른 곳으로 이주하였으며 조만간 철거가 예정된 상태였다 하더라도, 이 사건 부동산을 이 사건 세율 규정 소정의 ‘주택’이 아니라고 볼 수 없다.

재개발․재건축사업 등 정비사업지구 내의 멸실 예정 주택에 관하여 2018. 1. 1.을 기준으로 취득일이 그 전인 경우에는 단전․단수나 이주 여부 등을 중심으로 주택에 해당하는지 여부를 살펴야 한다는 행정안전부의 유권해석은 대외적으로 법원을 기속하는 법규적 효력이 없다.

1) 사건의 핵심 쟁점

재건축 사업으로 인해 단수, 거주자 이주, 철거 예정 상태인 아파트를 정비사업조합이 취득한 경우, 이를 지방세법상 세율 혜택이 적용되는 ‘주택’으로 볼 수 있는지 여부

2) 판결 결과

주문: 상고 기각 (납세자 승소 / 과세관청 패소)

결론: 단수·이주·철거 예정 등의 사정이 있더라도, 주택으로서의 구조와 시설이 유지되어 있다면 취득세율 산정 시 ‘주택’으로 보아야 함 (주택 유상거래 낮율 세율 적용).

3) 주요 판단 이유

‘주택’의 본질적 기능 유지

취득 당시 단수 조치가 취해졌고 거주자가 이주하여 조만간 철거될 예정이었다 하더라도, 건물로서의 구조와 시설이 대체로 남아 있다면 주택으로서의 본질적 기능을 상실했다고 볼 수 없습니다.

법문 해석의 엄격성 (조세법률주의)

지방세법상 주택은 공부상 기재 및 주거용으로 사용 가능한 구조를 요건으로 합니다. 법적 근거 없이 철거 예정이라는 이유만으로 주택 범위에서 제외하는 것은 조세법률주의에 어긋납니다.

행정안전부 유권해석의 한계

‘2018년 이전 취득 건은 이주 완료 시 주택으로 보지 않는다’는 행정안전부의 유권해석은 행정 내부 지침일 뿐, 법원을 기속하는 법규적 효력이 없습니다.