2026-07-21 단지 밖 공공시설 기부채납 비과세 조심 취소사례
단지 밖 공공시설 기부채납 비과세
조심2025지1717(20260123) 취득세취소 /이 건 업무시설 및 공공시설의 설치비용인 쟁점비용을 쟁점부동산 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
결정요지
청구법인의 이 건 업무시설의 취득은 쟁점부동산의 취득과는 별개의 납세의무를 구성하는바, 이 건 업무시설의 공사비는 쟁점부동산과는 별개인 부동산인 이 건 업무시설의 취득가액을 구성하는 것일 뿐, 쟁점부동산을 취득하기 위한 비용이라고 볼 수도 없으므로, 이는 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여야 할 것이다(조심 2019지3775, 2020.5.28. 같은 뜻임).
또한, 이 건 공공시설은 쟁점부동산과 별개의 장소에 설치되어 공공의 용도로 사용되는 것으로서 그 효용과 편익이 쟁점부동산의 입주자들에게 국한된다고 볼 수 없으므로, 그 설치비용을 쟁점부동산의 취득가격으로 보기는 어렵다 할 것임
참조결정
조심2019지3775 / 조심2019지1912
쟁점
쟁점비용은 쟁점부동산 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
조세심판원 판단
처분청은 청구법인이 이 건 업무시설 및 공공시설을 기부채납한 것은 인·허가권자로부터 쟁점부동산을 신축하는데 필요한 용도변경 등을 받기 위한 것이므로 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로서 사실상의 취득가격에 포함된다는 의견이다.
그러나, 「지방세법」제7조 제1항은 취득세는 부동산등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고, 「지방세기본법」제34조 제1항 제1호는 취득세는 과세물건을 취득하는 때 성립한다고 규정하고 있으므로, 청구법인이 이 건 업무시설 등을 신축하여 취득한 때 청구법인의 취득세 납세의무는 성립한다 할 것이고, 다만 「지방세법」제9조 제2항에서 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으나, 위 규정은 문언상 청구법인의 취득세 납세의무 성립을 전제로 부과권자가 부과권을 행사하지 않겠다는 규정에 불과하므로, 이 경우에도 청구법인에게 이 건 업무시설에 대한 취득세 납세의무가 존재하지 않는다고 할 수 없다.
따라서, 청구법인이 처분청에 이 건 업무시설을 신축하여 기부채납하였다면, 이 건 업무시설의 공사비는 이 건 업무시설의 취득세 과세표준에 포함되고 결과적으로「지방세법」제9조 제2항에 따라 비과세되었다 하더라도 청구법인의 이 건 업무시설의 취득은 쟁점부동산의 취득과는 별개의 납세의무를 구성하는바, 이 건 업무시설의 공사비는 쟁점부동산과는 별개인 부동산인 이 건 업무시설의 취득가액을 구성하는 것일 뿐, 쟁점부동산을 취득하기 위한 비용이라고 볼 수도 없으므로, 이는 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여야 할 것이다(조심 2019지3775, 2020.5.28. 같은 뜻임).
또한, 이 건 공공시설은 쟁점부동산과 별개의 장소에 설치되어 공공의 용도로 사용되는 것으로서 그 효용과 편익이 쟁점부동산의 입주자들에게 국한된다고 볼 수 없으므로, 그 설치비용을 쟁점부동산의 취득가격으로 보기는 어렵다 할 것이다(조심 2019지1912, 2019.6.28. 같은 뜻임).
따라서, 처분청이 쟁점비용을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
청구법인 주장
(1) 이 건 업무시설에 대한 공사비용인 쟁점비용은 쟁점부동산과 별개의 건축물 등에 대한 직접비용으로서 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함될 수 없다.
대법원은 취득세 과세표준이 되는 취득가격에는, 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다. 하지만 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면, 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 하여 별개로 구분되는 물건이나 권리에 대해서는 다른 취득가격의 직접비용 내지 간접비용에 해당되지 않는다고 판시하여 왔다.
그런데, 이 건 업무시설은 쟁점부동산과 별개의 건축물 등에 해당하므로, 쟁점부동산 취득세 과세표준에 산입할 수 없다.
처분청은 2017.10.23. 도시관리계획(분당지구단위계획) 변경 결정하고 이에 대한 지형도면을 고시하면서, 당초 1개의 획지인 사업부지를 1획지(15,461.3㎡)와 2획지(1,004.2㎡)의 2개로 분할하고 1획지는 주상복합, 업무시설, 문화 및 집회시설을 권장용도로, 2획지는 종전과 동일하게 업무시설, 문화관련시설, 전략산업관련시설을 권장용도로 변경 결정하였다. 쟁점부동산이 위치한 곳의 위성사진을 보면, 이 건 업무시설과 쟁점부동산은 별도 구분된 획지에 별도의 건축물에 해당하는 사실을 확인할 수 있다.
또한, 쟁점부동산과 이 건 업무시설은 건축허가와 건축승인을 각각 별개로 받아 착공시기와 그 취득시기가 각각 다른 건축물이다. 쟁점부동산은 2017.12.26. 주택건설사업계획을 승인 받아, 2018.4.20. 착공 후, 2021.10.21. 사용승인 받았지만, 이 건 업무시설은 2018.1.23. 건축허가를 받아, 2018.6.30. 착공한 뒤, 2021.10.22. 사용승인 받았다. 즉, 쟁점부동산의 취득일은 2021.10.21.이며, 이 건 업무시설의 취득일은 2021.10.22.이므로 취득세 신고에 관한 신고기한조차 다르다.
한편, 청구법인은 이 건 업무시설을 신축한 후 2022년 1월 성남시에 기부채납하기 위해서 기부채납 신청서를 제출하였는데, 신청서에 기재된 이 건 업무시설의 사용계획은 ‘공공 목적의 AAA 기숙사 및 OOO’으로 기재되어 있고, 실제 성남시가 이 건 업무시설을 청구법인으로부터 기부채납 받아 청구일 현재까지도 ‘OOO’로 사용하고 있는 사실을 볼 때에도, 쟁점부동산의 효용과 별개로 구분하여 성남시의 공익적 목적을 달성하기 위해 신축된 것이 확인된다.
이 건 업무시설에 대한 신축비용은 이 건 업무시설에 직접적으로 자체의 효용을 증대시키는 비용이므로 이 건 업무시설에 대한 취득에 대한 직접비용일 뿐이지, 쟁점부동산에 대한 직접비용 내지 간접비용으로 볼 수 없다.
한편, 처분청은 이 건 업무시설 신축비용이 청구법인이 쟁점부동산을 신축하기 위해 공공기여로 부담한 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’으로 보아 쟁점부동산의 취득비용에 포함된다고 판단하였지만, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 각호에서 정하는 직접비용과 간접비용에 해당한다고 하더라도, 그 비용이 별개의 과세 물건을 취득하기 위한 직접적인 투입된 비용에 해당하는 경우에는 그 별개의 과세 물건의 취득가격에 포함하는 것이 타당하고, 그 물건이 아닌 물건의 취득가격에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.
조세심판원 또한 2019지3775 결정에서 “청구법인은 쟁점도서관 공사비를 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하고 있고, 청구법인이 재건축정비사업을 시행하면서 처분청에 구립도서관을 신축하여 기부채납한 후 구립도서관의 건축공사비 OOO을 과세표준으로 계산한 취득세 등을 별도로 신고하였다면(「지방세법」 제9조 제2항에 따라 비과세) 그 공사비는 쟁점부동산과는 별개의 부동산인 구립도서관의 취득가액을 구성하는 것이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여야 할 것이다.”라고 하여 청구인과 동일한 사안에서 기부채납한 시설의 취득가액을 구성하는 경우 다른 건축물의 취득가액에서 제외하여야 한다고 결정한바 있다.
(2) 이 건 공공시설은 쟁점부동산 외부의 도시계획시설에 해당하므로, 쟁점부동산 취득세 과세표준에 포함할 수 없다.
청구법인이 설치한 도로(OOO), 공원(주택근린공원)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제6호 및 제13호에서 정하는 ‘기반기설’과 ‘공공시설’에 해당하며, 동법 제65조 제2항에서는 행정청이 아닌 개발행위허가를 받은 자가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속된다고 규정하고 있다.
청구법인이 설치한 이 건 공공시설은 쟁점부동산 단지 외부의 토지에 설치되어 신축 건축물에 부착되어 일체로서 효용가치를 이루고 있지 않으며, 이 건 공공시설은 쟁점부동산 입주자들 뿐만 아니라 주변에 거주하는 거주민들도 이용하는 시설이므로 그 효용과 편익이 반드시 쟁점부동산 입주자들에게만 국한되어 건축물 가치 증가에 기여한다고 볼 수 없다.
따라서 이 건 공공시설 설치비용은 쟁점부동산 외부에 존재하는 공공시설에 대한 공사비로써 해당 시설의 지목변경 비용 내지 토지의 구성원가에 불과하므로 쟁점부동산 취득가액에 포함된다고 볼 수 없다.
처분청 의견
「지방세법」제18조 제1항에서 말하는 “사실상 취득가격”에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등 실제로 당해 물건의 취득 대가로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득 절차비용도 간접비용이므로 사실상의 취득가격에 포함된다고 할 것이다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결, 참조).
청구법인은 처분청으로부터 쟁점부동산 주택건설사업 승인을 받기 위하여 이 건 공공시설 및 업무시설 신축에 쟁점비용을 사용한 것이며, 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용은 아니라 하더라도 청구법인의 경우 이 건 공공시설 및 업무시설을 기부채납하지 않고서는 인·허가권자로부터 쟁점부동산의 주택사업계획승인을 받거나 공사를 완료할 수 없었을 것이고, 따라서 쟁점비용은 취득자 조건 부담액에 해당한다 할 것이다.
위탁법인인 주식회사 BBB(이하 “위탁법인”이라 한다)의 이 건 공공시설 및 업무시설의 기부채납 제안에 따라 처분청은 2017.10.23. 한국가스공사 부지에 주상복합인 쟁점부동산을 건축할 수 있도록 용도변경하고 용적률 해제 등 도시관리계획을 변경 결정한 것이며, 그 결과 경기도 성남시 OOO 토지의 가치가 상승하는 한편, 청구법인은 처분청으로부터 2017.10.26. 주택건설사업계획승인을 받아 2021.10.21. 쟁점부동산 사용승인을 받게 된 것이므로, 기부채납 제안을 이행하는데 소요된 쟁점비용은 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호의 취득자 조건 부담액으로서 쟁점부동산을 취득하기 위한 필수적인 비용으로 간접비용에 해당한다 할 것이다.
한편, 서울고등법원 2024.4.18. 선고 2023누55308 판결은 오피스텔을 신축하여 취득하기 전에 경기도 고양교육지원청에 학교시설을 기부채납하기로 하는 협약을 체결한 사안에서, 학교시설 건축비가 오피스텔을 신축하여 취득하기 전에 그 지급원인이 발생하거나 확정된 것이므로, 학교시설 건축비는 오피스텔 취득세 과세표준에 포함된다고 판단한 바 있다. 이 사건에도 위 판례가 적용된다고 할 것인바, 이 건 처분은 정당하다.
조심2019지3775(20200528) 취득세경정 /①재건축정비사업조합이 아파트를 신축하면서 기부채납한 쟁점도서관공사비가 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
②아파트 발코니 확장 옵션 공사비용이 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
결정요지
①청구법인이 재건축정비사업을 시행하면서 처분청에 신축하여 기부채납한 후 구립도서관의 건축공사비는 쟁점건축물과는 별개의 부동산인 구립도서관의 취득가액을 구성하는 것이므로 이를 쟁점건축물의 취득가액에서 제외하여야 할 것임
②청구법인의 쟁점건축물 취득일(준공) 이전에 발코니 확장부분에 대한 지급원인이 발생 또는 확정되어 청구법인은 발코니가 확장된 상태의 아파트를 취득한 것인 점 등에 비추어 청구법인이 발코니 확장공사까지 완료된 상태의 아파트를 취득한 이상 발코니 확장비용은 쟁점건축물을 취득하기 위해 지출된 비용으로서 그 취득가격에 포함하여야 할 것임
조심2019지1912(20190628) 취득세경정 /① 국가(경기도교육감)에게 기부채납하기로 약정하고 이 건 학교를 증축한 경우 그 비용이 이 건 아파트의 취득가격에 해당되는지 여부
② 처분청으로부터 도시계획시설 실시계획 승인을 받아 도시계획시설을 조성한 한 후, 처분청에 귀속한 경우 그 비용이 이 건 아파트의 취득가격에 해당하는지 여부
결정요지
① 청구법인은 쟁점1비용(이 건 학교의 증축비용)은 경기도교육감에게 기부채납을 조건으로 취득한 부동산에 대한 취득가격이므로 ·지방세법」제9조 제2항에 따라 취득세를 비과세하여야 한다고 주장하나, ○○초등학교 증축 협약서에 따르면 청구법인은 이 건 학교의 소유권을 원시적으로 경기도교육감에게 귀속시키기로 약정하고 이 건 학교의 증축공사를 수행한 것이므로 그 취득자는 경기도교육감이므로 납세자가 취득한 부동산 등을 비과세 대상으로 규정하고 있는 ·지방세법」제9조 제2항을 적용할 수는 없음. 한편, 청구법인은 쟁점1비용이 학교용지부담금과 유사하고, 학교용지부담금에 대해서 취득가격에서 제외하라는 질의회신이 있으므로 쟁점1비용을 취득가격에서 제외하여야 하고, 설령 취득가격에 해당한다 하더라도 행정안전부의 해석을 신뢰하여 취득가격에서 제외한 것이므로 가산세를 면제할 만한 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 2010.1.1. 대통령령 제21975호로「지방세법 시행령」제82조의3 제1항 제3호를 개정하여 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하여야 하는 부담금에 대하여는 간접비용으로 보아 취득가격에 포함하도록 규정하면서, 이 건 질의회신은 더 이상 유효한 것이 아니므로 그 후에 취득한 이 건 아파트에 대해서 이 건 질의회신을 적용할 수 있다거나 이를 신뢰한 것을 정당한 사유로 인정하기는 어려움.
② 처분청은 이 건 도시계획시설은 이 건 아파트의 효용과 가치를 높이는 데 기여하는 시설이므로 그 조성비용인 쟁점2비용은 취득가격에 포함되어야 한다는 의견이나, ·지방세법」제9조 제2항은 지방자치단체에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산을 취득세 비과세 대상으로 규정하고 있고, 이 건 도시계획시설은 준공시에 처분청에 귀속되는 것인바, 그 시설을 설치하기 위해서 지출한 쟁점2비용은 처분청에 귀속될 토지의 가치를 증가시킨 것이므로 비과세 대상에 해당한다 할 것임
조심2013지0505(20131217) 취득세기각 /이 사건 공동주택의 발코니 확장공사비용이 건축주의 공동주택 취득가격에 포함하여 취득세를 부과한 처분의 당부
결정요지
공동주택의 발코니확장공사 등을 시행사(청구법인)가 아닌 시공사(OOO-주)에서 시행했다고 해도 취득세의 납세의무자는 효용이 귀속되는 부동산의 소유자이므로 발코니확장공사 등에 따른 납세의무자를 청구법인으로 보아 취득세를 부과한 것은 적법하다.