2026-06-24 지목변경에 대한 대법원과 조세심판원의 상이한 해석사례

지목변경에 대한 대법원과 조세심판원 상이한 해석사례

1. 대법원 2025두35913 2026.4.9. 취득세등 경정거부처분취소

아파트 재건축 사업 시 지출한 조경 및 도로포장 공사비는 건축물의 효용을 증대시키는 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함되고, 세무조사 단계에서 이미 과세표준에서 제외된 도시가스 및 전기표준 시설분담금에 대한 중복 감액 청구를 거부한 처분 역시 지방세 상계 금지 원칙에 위배되지 않는다고 판단함.

1. 청구인(원고: 아파트 재건축정비사업조합)의 주장

조경공사비 등은 아파트 과세표준 제외 대상: 아파트를 재건축하면서 지출한 단지 내 조경·포장·보도블록 공사비(이하 조경공사비 등)는 아파트 자체의 취득원가(건축비)가 아닙니다. 이는 토지에 부합되는 시설물일 뿐이며, 이번 재건축은 새로 택지를 조성한 것이 아니므로 관련 간주취득 규정(구 지방세법 제7조 제14항)도 적용될 수 없습니다.

도시가스·전기 분담금의 임의 상계는 위법: 해당 분담금들이 아파트 과세표준에서 제외되어야 한다는 점은 명백합니다. 그럼에도 피고가 과거 세무조사 추징액에서 이 금액들을 마음대로 빼고 계산(공제)했다는 이유로 감액 경정청구를 거부하는 것은 법이 금지한 '지방세 상계 금지 원칙(지방세징수법 제21조)'에 위반됩니다. 또한 세무조사 결과 통지 당시 구체적인 산정 근거를 제시하지 않아 위법합니다.

2. 과세관청(피고: 광주광역시 광산구청장)의 의견

조경공사비 등은 아파트 취득의 간접비용: 조경 및 도로 포장 시설은 아파트의 효용가치를 늘리는 부대설비이므로 아파트 '원시취득' 비용에 포함됩니다. 설령 그렇지 않더라도 개정된 지방세법령에 따라 '건축물에 부수하여 정원·부속시설물을 설치하는 비용'은 건축물 취득세 과세표준에 포함되는 간접비용(지방세법 시행령 제18조 제1항 제9호)이 맞습니다.

이중 감액 불가 및 상계 위반 아님: 도시가스·전기 분담금은 이미 과세관청이 실시한 세무조사 과정에서 세액을 추징할 때 정상적으로 제외(공제)해 주었습니다. 이를 경정청구를 통해 또 빼달라는 것은 이중 감액이므로 거부한 것이며, 이는 단순히 세액을 결정하는 과정에서 과세표준을 바로잡은(경정한) 것일 뿐 법이 금지하는 '상계'가 아닙니다.

3. 법원의 심급별 판단 및 최종 결론

최종 결론: 과세관청(피고)의 완승 (원고 청구 기각, 상고 기각)

1심 법원은 원고(조합)의 손을 들어주었으나, 2심(항소심)에서 완전히 뒤집혀 과세관청의 처분이 적법함이 인정되었고 대법원이 이를 최종 확정했습니다.

1) 이 사건 조경공사비 등에 대한 판단

1심(지방법원) : 원고 승소

조경·포장 시설물은 아파트 건물과 독립된 토지의 정착물이지, 건물의 주체구조부와 하나가 된 부대설비가 아니다. 또한 이번 사업은 기존 대지 위의 재건축이므로 '택지공사가 준공된 토지'를 전제로 하는 지방세법 제7조 제14항을 적용할 수 없다. 따라서 아파트 과세표준에서 제외해야 한다.

2심(고등법원) : 피고 승소 (판결 뒤집힘)

법령 신설 취지 반영: 공동주택을 지을 때 조경과 도로는 법령상 의무적으로 설치해야 하며, 이는 건물과 일체를 이루어 아파트의 효용을 높이는 '간접비용'이다. 2020년 시행된 지방세법 시행령 제18조 제1항 제9호에 '정원 또는 부속시설물 조성·설치 비용'이 간접비용 항목으로 명시된 만큼, 아파트 취득세 과세표준에 포함하는 것이 정당하다.

대법원 : 상고 기각 (2심 판결 확정)

원심(2심) 판결에 중대한 법령 위반 등의 사유가 없으므로 심리불속행으로 상고를 기각함.

2) 도시가스·전기 표준시설 분담금에 대한 판단

1심(지방법원) : 원고 승소

과세관청이 세무조사 추징 당시 이 금액들을 임의로 빼고 세액을 산출한 것은 개별적으로 증액·환급 처리를 하지 않고 뭉뚱그린 것으로서 '상계 금지 원칙' 위반이다. 따라서 피고의 거부처분은 위법하다.

2심(고등법원) : 피고 승소 (판결 뒤집힘)

상계 금지 적용 대상 아님: 세무조사는 세액을 '결정 또는 경정'하는 단계이다. 상계 금지는 이미 확정된 조세채권·채무가 있을 때 적용되는 것인데, 이 사건은 세무조사를 통해 비로소 정당한 세액을 산정하는 과정이었으므로 상계 금지 원칙이 적용될 여지가 없다. 이미 조사 과정에서 제외되어 차액만 추징된 것이므로, 또 빼달라는 원고의 경정청구를 거부한 피고의 처분은 이중 감액을 막기 위한 것으로서 적법하다. (세무조사 결과 통지 역시 절차적 하자가 없음)

대법원 : 상고 기각 (2심 판결 확정)

고등법원의 판단이 정당하다고 보아 원고 패소로 최종 확정함.

2. 조심 2025지2484 (2026.04.01.) /이 건 토지에 대한 포장 및 조경공사는 취득세 과세대상이 아니므로 쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부(경정)

[결정요지]

청구법인이 LH로부터 사용승낙을 받아 택지개발사업 준공 전에 아파트를 신축했다 하더라도 지법 §7⑭에서 규정하고 있는 “택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경”한 것에 해당하므로, 이 규정에 따른 지목변경 취득세 납세의무가 성립한다 할 것임. 다만, 지목변경에 따른 취득세율은 지법 §15②에 따라 중과기준세율(2%)이 적용되므로, 이 건 토지의 지목변경에 대한 취득세율을 경정하는 것이 타당함

(쟁점)

이 건 토지에 대한 포장 및 조경공사는 취득세 과세대상이 아니므로 쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

(조세심판원 판단)

「지방세법」제7조 제14항의 입법 취지는 택지공사로 인해 대지로 조성된 토지라 하더라도 해당 토지를 건축물의 부속토지나 정원으로 사용하기 위해서는 재화와 용역을 투입하여 포장 또는 조경공사 등을 하여야 하고, 이에 따라 해당 토지의 경제적 가치가 증가하게 되므로 여기에 취득세를 부과하기 위한 것인 점,

청구법인은 이 건 건축물을 신축하면서 건축물의 신축과 별도로 비용을 투입하여 이 건 토지를 건축물의 부속토지 또는 정원으로 조성하였는바, 그 경제적 가치나 효용가치는 투입된 비용에 비례하여 높아졌다고 할 것이므로 이는「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 취득에 해당하는 점,

「지방세법」제7조 제14항에서 택지공사가 준공된 토지를 취득세 과세대상으로 규정하고 있기는 하나, 택지 조성사업의 경우 수분양자(주택건설사업자 등)가 택지공사가 준공되기 전에 그 사업시행자로부터 사용승낙을 받아 건축물(공동주택 등) 신축공사를 착공하는 경우가 대부분이고, 이는 그 실질에 있어서 택지조성공사가 준공된 토지에 건축물을 신축하는 경우와 다를 바 없으므로, 해당 토지를 택지조성공사가 준공된 토지와 달리 취급할 이유가 없는 점(조심 2025지1368, 2025.9.15., 같은 뜻임) 등에 비추어,

쟁점금액에 대한 취득세 등을 전부 취소하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다만, 이 건 토지의 포장 및 조경공사는 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경한 것으로,「지방세법」제7조 제14항에서 규정하고 있는 취득에 해당하고,「지방세법」제15조 제2항 제7호에서 ‘제7조 제14항 본문에 따른 토지 소유자의 취득’은 취득세 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 취득세로 한다고 규정하고 있는바, 이 건 토지의 포장 및 조경공사에 대한 비용인 쟁점금액(OOO원)에 대한 취득세는 그 세율을 1천분의 20으로 하여 계산한 세액으로 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

조심2025지1368(20250915) 취득세기각 / 쟁점토지의 지목이 변경되지 않았고 택지공사가 준공된 토지가 아니므로, 지목변경 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 청구주장의 당부

결정요지

사용승낙을 받아 미리 건축하는 경우, 사용승낙이라는 사정에 의해 택지조성공사 준공이 늦어진 것일 뿐 택지조성공사 중인 토지의 실질은 택지조성공사가 준공된 토지와 다를 바가 없는 점, 건축물이 없는 토지에 건축물을 신축·비용 투입함으로써 건축물 부지로 사실상 변경되었고(조경, 도로포장 시설물) 해당 토지에 부합하여 토지의 실질적 효용가치 상승한 점에서 간주취득 대상에 해당함

(쟁점)

청구법인이 쟁점토지를 취득한 이후 지목변경이 없었으므로, 「지방세법」제7조 제14항에 따른 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 청구주장의 당부

(조세심판원 팜단)

청구법인은 「지방세법」제7조 제14항은 택지조성공사가 준공된 토지에 한하여 적용된다거나 또는 지목변경을 수반하는 경우에 한하여 적용하여야 한다고 주장한다.

그러나, 「지방세법」제7조 제14항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고, 같은 법 제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하며, 같은 법 시행령 제17조에서 지목변경 전의 공사착공일 현재 시가표준액과 지목변경 이후 시가표준액의 차액을 과세표준으로 하도록 하고, 같은 영 제20조 제10항에서 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득시기로 본다고 규정하고 있는바, 

「지방세법」상 지목변경 행위에 대하여 별도의 취득세 과세대상으로 규정한 취지가 토지를 취득한 후 일정한 목적에 사용할 목적으로 재화와 용역을 투입하여 지목변경 행위를 하는 경우에 지목변경 후의 경제적 가치가 지목변경 전보다 증가하는 것에 담세력을 부여하고자 한 것으로서,

쟁점토지는 「지방세법」 제7조 제14항에 따라 건축물이 없는 토지에 건축물을 신축하면서 비용을 투입하여 건축물의 부지로 사실상 토지의 주된 용도가 변경되고, 조경 및 도로포장 시설물 등이 해당 토지에 부합하여 전체 토지의 실질적 효용가치가 높아졌다 할 것이므로, 간주취득세 납세의무가 성립하는 것으로 보이는 점,

행정안전부에서 발간한 ‘법령적용 요령’에 따르면 「지방세법」 제7조 제14항의 개정 취지는 토지를 분양받아 건축물을 신축하는 경우에 지목변경 간주취득세를 부과할 수 있도록 한 것으로 쟁점토지에서 건축물이 완공된 시점을 지목변경 취득세 납세의무 성립시기로 적용하도록 보고 있는 점,

「지방세법」 제7조 제14항은 택지공사가 준공된 토지를 과세대상으로 규정하고 있기는 하나, 현실적으로 택지개발사업의 경우 수분양자가 택지공사가 준공되기 전에 사용승낙을 받아 미리 건축물을 신축 하는 경우가 있으므로, 사용승낙이라는 우연한 사정에 의하여 택지조성공사 준공이 늦어졌을 뿐, 그 실질에 있어 택지조성공사가 준공된 토지에 건물을 신축하는 경우와 다를 바 없으므로, 위 규정의 입법취지에 비추어 볼 때 이를 달리 취급할 이유가 없는 점 등에 비추어 보면,

처분청이 쟁점토지 상의 건축물 사용승인일을 취득일로 하여 지목변경에 따른 취득세 납세의무가 성립한 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2025지148, 2025.5.1. 같은 뜻임).

조심 2025지0148 (2025.05.01.) 취득 기각 /쟁점토지의 지목이 변경되지 않았고 택지공사가 준공된 토지가 아니므로, 지목변경 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 청구주장의 당부

[결정요지]

「지방세법」 제7조 제14항의 개정 취지는 토지를 분양받아 건축물을 신축하는 경우에 지목변경 간주취득세를 부과할 수 있도록 한 것으로 쟁점토지에서 건축물이 완공된 시점을 지목변경 취득세 납세의무 성립시기로 적용하도록 보고 있음

(쟁점)

쟁점토지의 지목이 변경되지 않았고, 택지공사가 준공된 토지가 아니므로, 지목변경 취득세 납세의무가 성립하지 않는다는 청구주장의 당부

(조세심판원 판단)

청구법인은 「지방세법」 제7조 제14항은 종전 토지의 지목이 사실상 변경될 것을 납세의무 성립요건으로 하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우의 과세표준만을 정하고 있으므로 취득 당시 지목이 사실상 대지였던 쟁점토지는 지목변경에 따른 취득세 납세의무가 없다고 주장하나, 

「지방세법」제7조 제14항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고, 같은 법 제10조 제3항에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하며, 같은 법 시행령 제17조에서 지목변경 전의 공사착공일 현재 시가표준액과 지목변경 이후 시가표준액의 차액을 과세표준으로 하도록 하고, 같은 영 제20조 제10항에서 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득시기로 본다고 규정하고 있는바, 

「지방세법」상 지목변경 행위에 대하여 별도의 취득세 과세대상으로 규정한 취지가 토지를 취득한 후 일정한 목적에 사용할 목적으로 재화와 용역을 투입하여 지목변경 행위를 하는 경우에 지목변경 후의 경제적 가치가 지목변경 전보다 증가하는 것에 담세력을 부여하고자 한 것으로서, 

쟁점토지는 「지방세법」 제7조 제14항에 따라 건축물이 없는 토지에 건축물을 신축하면서 비용을 투입하여 건축물의 부지로 사실상 토지의 주된 용도가 변경되고, 조경 및 도로포장 시설물 등이 해당 토지에 부합하여 전체 토지의 실질적 효용가치가 높아진 것에 대하여 간주취득세 납세의무가 성립하는 것으로 보이는 점, 

행정안전부에서 발간한 ‘법령적용 요령’에 따르면 「지방세법」 제7조 제14항의 개정 취지는 토지를 분양받아 건축물을 신축하는 경우에 지목변경 간주취득세를 부과할 수 있도록 한 것으로 

쟁점토지에서 건축물이 완공된 시점을 지목변경 취득세 납세의무 성립시기로 적용하도록 보고 있는 점 등에 비추어, 

처분청이 쟁점토지 상의 건축물 사용승인일을 취득일로 하여 지목변경에 따른 취득세 납세의무가 성립한 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.