2026-05-20 옵션 설치비용 취득세 법원 판결

사무국 관리자2026.07.30조회 1

□ 옵션 설치비용 취득세 관련

(과세표준 법리) 지방세법상 취득세 과세표준은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말함(지방세법 시행령 제18조 제1항).

- 위 ‘각 호’에는 2019.12.31. 개정 전까지 옵션 설치비용(공동주택 신축 시 수분양자가 시공사 또는 옵션 설치업체와 별도 체결한 계약에 따라 설치한 옵션의 설치가액)을 명문으로 규정하고 있지 않았기에 ‘옵션 설치비용’이 과세표준에 포함되는지 문제되었음.

(2019.12.31. 개정 전) 법원은 옵션 설치비용이 공동주택 건축주의 신축 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단하였음(대법원 2018.4.26. 자 2018두31535 판결, 대법원 2020.5.14. 자 2020두32937 판결).

대법원 2018.4.26. 자 2018두31535 판결

(중략)

④ 반면 이 사건 부대시설 중 발코니 확장을 제외한 나머지 부분은 분양 당시부터 설치가 예정되어 있었다고 보기 어렵고, 수분양자들에게 그 설치여부 및 품목에 관한 선택권이 있었던 것으로 보이며, 이 사건 아파트에 부착되어 분리가 불가능하거나 곤란하다고 볼 사정도 드러나지 않으므로 이 사건 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 부대시설비용 중 발코니 확장에 관한 부분은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이나, 발코니 확장을 제외한 나머지 부분은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에서 제외됨이 상당하다.

(*) 이 사건 부대시설: 일반 수분양자가 시공사인 현대건설, 옵션판매업체인 주식회사 홈쿠벤, 홈이엘과 설치계약을 체결한 발코니 확장, 기능성 오븐, 식기세척기, 공용욕실비데, 방범망, 인덕션렌지, 광파오븐 등

(2019.12.31. 개정) 위 판결에 따라 지방세법은 ‘옵션 설치가액’을 취득세 과세표준에 포함하도록 명문으로 규정하였음.

2019.12.31. 개정 전 지방세법 시행령

2019.12.31. 개정 후 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1~7. (생략)

8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

(2019.12.31. 개정 후) 조세심판원은 옵션비용이 취득세 과세표준에 포함된다고 판단해왔음(조심2021지1994, 2023.12.14. 등). 반면, 최근 법원은 옵션비용이 과세표준에서 제외되어야 한다고 판단함(대법원 2025.9.25.자 2025두34033 판결).

- 특히, 법원은 아래와 같은 점을 근거로 들었음.

① (선택권) 수분양자들에게 설치 여부와 설치 품목에 대한 선택권이 있었고, 원고는 이 사건 부대시설 공급·설치계약의 당사자가 아님.

② (설치 예정 여부) 아파트의 분양 및 입주자모집공고 시점에 이 사건 부대시설의 설치가 당연히 예정되어 있었다고 볼 수 없음.

③ (분리 가능 여부) 이 사건 부대시설의 분리나 위치 변경이 물리적 또는 기능적으로 가능

④ (효용가치) 이 사건 부대시설은 이 사건 아파트의 거실, 침실, 부엌 등의 일부분으로서 물리적 구조, 용도와 기능 면에서 이 사건 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고는 보기 어려움.

⑤ (개정 취지) 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호는 건축물과 일체를 이루면서 건물의 효용을 유지 또는 증가시키는 시설의 설치비용을 취득가격에 포함하도록 명확히 한 것에 불과함.

* 단, 법원은 붙박이 가구나 가전제품이라도 개별 사안에 따라 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루는지 여부를 별도로 판단해야 한다고 명시함. 따라서 모든 옵션비용이 제외되는 것은 아님.

시공사와 계약을 통해 설ㅊ한 천장형 시스템에어컨 빌트인가전 등을 시행사의 취득세 신고시 신축건물 취득세 과세표준에 포함하여야 하는지 여부

요지

아파트 분양사업 시행과정에서 신축건물에 대한 시행사의 취득세 신고시 시공사와의계약을통해설치한천장형 시스템에어컨, 빌트인 가전 등을 신축건물 취득세 과세표준에 포함하여야 하는지 여부가 쟁점이 된 사건에서, 최근 “이사건부대시설이이사건아파트와하나가되어건축물로서의효용가치를이룬다고볼수없으므로이사건아파트에대한취득세과세표준에포함되지않는다고봄이타당하다”는취지의대법원판결이선고됨(심리불속행 기각). 관련 경정청구 및 불복(감사원, 심판원 합동회의), 소송의 업무기회를 검토할 필요 있음

<쟁점 규정>

지방세법상 취득세 과세표준은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음각호의어느하나에해당하는간접비용의합계액으로규정되어있는데, ‘19.12.31. 개정 시 각 호의 하나로 “8. 붙박이 가구·가전제품 등건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물 효용을 유지 또는 증대시키기 위한설비·시설 등의 설치비용”이 추가되었습니다(지방세법 시행령 제18조 제1항8호2019.12.31. 신설)

<쟁점 및 법원 판결>

위 쟁점 규정의 해석 관련하여, 아파트 분양사업 시행과정에서 신축건물에 대한 시행사의 취득세 신고시, 수분양자들이 시공사 및 별도업체와의 계약을 통해 설치한 천장형 시스템에어컨, 빌트인 가전(냉장고, 김치냉장고, 전기오븐, 하이브리드 쿡탑 등), 현관중문, 붙박이장 등의 비용(“이 사건 부대시설비용”)을 신축건물 취득세 과세표준에 포함해야 하는지 여부가쟁점이되어소송으로나아간사건에서,

최근 대법원은 “취득세의 과세대상인 부대설비인지 여부는 단지 분리가 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라,건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지 여부에 따라 판단되어야 하는 것인데, 이 사건 부대시설은 이 사건 아파트의 거실, 침실, 부엌 등의 일부분으로서물리적구조, 용도와 기능 면에서 이 사건 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고는 보기 어렵다”등의 여러 근거를 설시하며, 원심(납세자 승소)을 그대로 확정한 내역이 확인됩니다(2025두34033).

법원	사건번호	결과
대법원	2025두 34033	2025.9.25. 심리불속행기각
서울고등법원	2024누72669	2025.5.21. 항소기각
의정부법원	2023구합12922	2024.11.12. 원고 승

<시사점 및 업무기회>

그간 심판원 등의 소송 전 전심단계에서는이 사건 부대시설과 같이 아파트에 설치된 빌트인(Built-in) 방식의 가전제품, 붙박이장 등은 그자체를훼손하지아니하면분리할수없거나분리에따른과다한비용이소요되고아파트의효용이크게감소된다는취지등에서아파트의경제적인효용을증대시키는필수시설로판단해오고있는가운데(조심 2022지0961, 2023.3.3. 기각 등 다수),

본 사건 법원에서는, 취득세의 과세대상인 부대설비인지 여부는 단지 분리가 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라 건축물(거실, 침실 등 일부분이 아닌 이 사건 아파트 자체)의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지 여부에 따라 판단되어야 한다는 판단기준을 제시하며,

빌트인 된 이사건부대시설을이사건아파트(거실, 침실 등 일부분이 아닌 이 사건 아파트 자체)와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고는 보기 어렵다고 판단한 측면에서 상당한 의미가 있습니다(F가령 ‘발코니확장비용’의 경우 이 사건 아파트자체와하나가되어건축물로서의효용가치를이루는대표적인예시로 볼 수 있으며, 과거 대법원 판결에서 발코니 확장에 관한 부분은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이나, 발코니 확장을 제외한 나머지 부분은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에서 제외됨이 상당하다고 판시한 것과 궤를 함께한다고 볼 수 있음(대법원2018두31535 판결 참고)).

요컨대 비록, 심판원에서는 빌트인 방식의 가전제품 등의 간접비용을 과세표준에 포함해야 한다는 인식이 견고한 상황이기는 하나, 최근법원판결에서각급법원간이견조차없이납세자승소판결로나아간상황을감안할때, 경정청구 업무기회(감사원을 통한 불복, 심판원 합동회의, 소송을 통한 후속 업무기회까지도 염두)의 여지를 적극적으로 다시 살펴볼 필요가 있을 것으로 보입니다(업무 진행 시LOCAL TAX 팀의 지원을 적극적으로 받을 수 있으며, 용역수수료는 각50% 비율로 배분하는 구조로 진행 예정).

하급심 판결요지(의정부지방법원 2023구합12922 2024.11.12. 원고 승)

하급심 판결요지(의정부지방법원2023구합12922, 2024.11.12.

급심 판결요지(의정부지방법원2023구합12922, 2024.11.12. 원고 승

이 사건 부대시설이 이 사건 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이룬다고 볼 수 없다는 주장에 관한 판단

다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부대시설이 이 사건 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이룬다고 볼 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다.따라서 이 사건 부대시설비용은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.

①(선택권 존재)이 사건 부대시설에 대하여는 수분양자들에게 설치 여부와 설치 품목에 대한 선택권이 있었고, 원고는 이 사건 부대시설 공급·설치계약의 당사자가 아니라는 점

②(설치 불확정) 아파트의 분양 및 입주자모집공고 시점에 이 사건 부대시설의 설치가 당연히 예정되어 있었다고 볼 수 없다는 점

③(분리 가능) 이 사건 아파트에 관한 입주자 모집공고에는 ‘이 사건 부대시설은 시공상의 문제로 일정 시점 이후에는 추가품목 선택의 계약 및 해약이 불가능하고 그 설치 위치를 임의로 지정할 수 없다’는 등의 취지로 기재되어 있으나, 이는 대규모 아파트 건축공사의 특성상 일정 시점 이후에는 각 입주자의 사정을 반영하여 이미 시공이 마쳐진 부분을 개별적으로 해약하거나 변경하기가 어렵기 때문이지 이 사건 부대시설의 분리나 위치 변경이 물리적 또는 기능적으로 불가능하기 때문은 아닌 점

④(이 사건 아파트와의 일체적 효용 여부가 기준) 취득세의 과세대상인 부대설비인지 여부는 단지 분리가 어렵다거나 분리하면 효용을 해한다는 등에 의해서가 아니라건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지 여부에 따라 판단되어야 하는데, 이 사건 부대시설은 이 사건 아파트의 거실, 침실, 부엌 등의 일부분으로서물리적 구조, 용도와 기능 면에서 이 사건 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고는 보기 어려운 점

⑤(명확화 개정 취지) 지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호는 건축물과 일체를 이루면서 건물의 효용을 유지 또는 증가시키는 시설의 설치비용을 취득가격에 포함하도록 명확히 한 것에 불과함.

옵션설치비용 법원 판결 연혁

1. 대법원2018두31535, 2018.04.26.(국패)

이 사건 부대시설 중 발코니 확장을 제외한 나머지 부분은 분양 당시부터 설치가 예정되어 있었다고 보기 어렵고, 아파트에 부착되어 분리가 불가능하거나 곤란하다고 볼 사정도 드러나지 않으므로 아파트와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 발코니 확장을 제외한 나머지 부분은 아파트에 대한 취득세 과세표준에서 제외되는것이 타당함

전심과정 : 대법원2018두31535, 2018. 4. 26 서울고등법원2017누55581, 2017. 11. 29

서울행법2016구합74224, 2017. 6. 2

1) 서울행법2016구합74224, 2017.06.02.(국패)

발코니 확장 등 부대시설의 공급ㆍ설치는 수분양자와 시공사 또는 옵션판매업체 등 사이에 체결된 계약에 따른 것이고 그 비용은 아파트의 분양가격에 포함되어 있지 않은 점, 이와 같은 사정에 비추어 재건축정비사업조합이 부대시설을 사실상 취득한 것으로 보기 어려운 점, 수분양자가 주체구조부와 함께 부대설비를 취득하였거나 조합이 부대설비 금액을 분양가격에 포함하여 분양하는 경우에 적용되는 지방세법 제7조 제3항은 이와 같이 사실상 취득한 것으로 평가할 수 없는 경우에 적용될 것은 아닌 점 등을 종합하여 보면, 위 부대시설비용은 아파트의 취득세 과세표준에 포함되지 않음 국패

2) 서울고등법원2017누55581, 2017.11.29. (일부국패)

이 사건 부대시설비용 중 발코니 확장에 관한 부분은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이나, 발코니 확장을 제외한 나머지 부분(기능성오븐, 식기세척기, 공용욕실비데 등)은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준에서 제외됨

2. 대법원2020두32937, 2020. 5. 14 (국패)

전심과정 : 대법원2020두32937, 2020. 5. 14 광주고등법원2019누1611, 2020. 1. 8

전주지방법원2018구합2879, 2019. 6. 27

1) 전주지방법원2018구합2879, 2019. 6. 27 (일부국패)

신탁수수료는 이 사건 아파트를 취득한 자로서 그 취득세의 부과대상자인 원고가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 이 사건 신탁수수료가 이 사건 아파트를 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없음. 아파트 분양 당시 설치가 예정되지 않은 부대시설은 아파트의 주요구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려우므로, 위 나머지 부분의 설치비용을 이 사건 아파트에 관한 취득세의 과세표준에 포함하는 것은 위법함

2) 광주고등법원2019누1611, 2020. 1. 8 (일부국패)

신축ㆍ분양사업과 관련된 신탁수수료는 아파트 취득가격에 포함되지 않으며, 분양 당시 설치가 예정되지 않은 부대시설은 아파트 취득가격에 포함되지 않음 국패

3. 대법원2025두34033, 2025.09.25. (국패)

부대시설 비용을 제3자가 부담했다는 점만으로 과세표준에서 제외할 수 없지만, 부대시설이 분양 및 계약 과정에서 수분용 처양자의 선택권을 바탕으로 별도 계약 및 비리되었다면 건물의 주체구조와 일체로 효용가치를 이루었다고 보기 어려움

전심과정 : 대법원2025두34033, 2025. 9. 25 서울고등법원2024누72669, 2025. 5. 21 의정부지방법원2023구합12922, 2024. 11. 12

1) 의정부지방법원2023구합12922, 2024. 11. 12 (국패)

2) 서울고등법원2024누72669, 2025.05.21.(국패)