2026-05-20 철거예정 주택 재산세 부과

철거예정 주택 재산세 부과

1. 대법원 2026두30208 2026.4.30. 재산세등 부과처분 취소

재개발사업 구역 내 주택이 이주 완료 및 단전·단수된 상태라 하더라도 재산세 과세대상인 '주택'에는 해당하나, 과세기준일 이전에 조합이 현금청산대상자로부터 협의취득이나 수용재결을 통해 보상금 지급을 완료했다면 이는 철거에 대한 보상 성격이 포함되어 재산세 비과세 요건인 '철거보상계약이 체결된 주택'에 해당한다고 판단함

1. 청구인(원고)의 주장

원고(주택재개발정비사업조합)는 현금청산 등을 통해 취득한 이 사건 각 부동산(575호)에 대한 재산세 부과 처분이 아래와 같은 이유로 위법하다고 주장했습니다.

실질적 주택 기능 상실 (제1 주장): 이 사건 부동산 중 491개는 과세기준일(2019. 6. 1.) 당시 서류상 주택일 뿐, 이미 주민들이 이주를 마쳤고 단전·단수 조치까지 끝나 사실상 주거용으로 쓸 수 없었습니다. 따라서 재산세 대상인 '주택'에 해당하지 않습니다.

철거 예정 자산으로서 비과세 대상 (제2 주장): 이 부동산들은 해당 연도(2019년)에 철거 계획이 확정되어 있었고, 이미 철거보상계약(협의취득 및 수용재결 보상금 지급)이 체결된 상태였으므로 지방세법령에 따른 재산세 비과세 대상입니다.

신탁재산 과세표준 적용 오류 (제3 주장): 설령 과세 대상이라 하더라도 이는 신탁재산에 해당하므로, 수탁자인 조합에 통으로 합산 과세할 것이 아니라 위탁자(조합원)별로 과세표준을 나누어 산정했어야 합니다.

2. 과세관청(피고)의 의견

피고(울산광역시 중구청장)는 공부상 명확한 기준과 계약 기간을 근거로 과세 처분이 정당하다고 반박했습니다.

외관상 주택 형태 유지 시 과세: 재산세는 현실적인 사용·수익 여부와 상관없이 재산의 소유 자체에 매기는 세금입니다. 정부 지침에 따르더라도 주택의 멸실 여부는 '실제 철거·멸실된 날'을 기준으로 해야 하는데, 과세기준일 당시 외형이 그대로 남아있었으므로 주택으로 보아 과세해야 합니다.

당해 연도 철거 확정으로 볼 수 없음: 시공사와 철거업체 간의 하도급 계약서상 공사 완료 기한이 2020년 이후로 되어 있었습니다. 따라서 과세기준일 현재 2019년 당해 연도 내에 구체적인 철거 계획이 확정되었다고 볼 수 없어 비과세 요건을 충족하지 못합니다.

신탁재산 불인정: 과세기준일 당시 이 부동산들에 대해 신탁등기가 되거나 신탁원부가 작성된 적이 없고, 조합 정관이나 계약서 어디에도 신탁설정 합의를 입증할 자료가 없으므로 조합 소유의 일반 재산으로 보아 과세표준을 산정해야 합니다.

3. 법원의 판단

최종 결론: 원고(청구인) 최종 승소 (재산세 등 부과처분 전부 취소 확정)

1심 법원은 과세관청의 손을 들어주었으나, 2심 법원(고등법원)은 이 사건 부동산들이 '철거보상계약이 체결된 비과세 대상'에 해당한다고 보아 처분을 뒤집었으며, 대법원이 상고를 기각하면서 원고 승소로 최종 확정되었습니다.

1) 제1심(울산지방법원): 【과세관청 승】

단전·단수가 되었더라도 외벽, 기둥, 지붕 등 주택의 외형이 그대로 유지되어 있었으므로 재산세 대상인 '주택'이 맞습니다.

철거 하도급 계약 기간이 2020년까지로 되어 있어 2019년 내에 철거가 확정되었다고 보기 어렵고, 신탁재산으로 볼 근거도 부족하므로 과세 처분은 적법합니다.

2) 제2심(부산고등법원): 【원고 승 - 1심 판결 취소 및 과세처분 전부 취소】

2심 고등법원은 원고의 '실질적 주택 상실(제1 주장)'은 받아들이지 않았으나, '철거 예정 비과세 대상(제2 주장)'을 인정하여 원고 판정승을 내렸습니다.

주택 외형은 인정 (제1 주장 기각): 

석면조사 결과 등을 볼 때 복구가 불가능할 정도로 붕괴된 것은 아니므로 '주택'의 형태는 갖추고 있었다고 보았습니다.

구체적 철거 계획 및 철거보상계약 인정 (제2 주장 인용):

원고가 이미 2018년부터 2019년 7월까지 구청에 철거·멸실 신고를 마쳤고, 실제 2020년 2월에 철거가 완료된 점을 볼 때 2019년 당해 연도에 철거 계획이 구체적으로 확정되어 있었다고 봄이 타당합니다. (시공사의 2020년 이후 철거 계획은 주변 시설물 등에 관한 것으로 판단)

재개발조합이 현금청산대상자들에게 협의취득 보상금을 주거나 수용보상금을 공탁한 것은 '철거에 대한 보상'의 성격이 포함되어 있습니다. 따라서 이는 지방세법령이 규정한 '과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택'에 해당하므로 재산세 비과세 대상입니다.

처분 전부 취소의 이유: 지방세법상 건축물(건물) 부분만 비과세이고 부속토지(땅)는 과세 대상이 맞지만, 현재 제출된 자료만으로는 토지 부분만의 적법한 세액을 따로 산출할 수 없으므로, 결국 이번 세금 부과 처분 전부를 취소합니다. (이에 따라 제3 주장은 따로 판단하지 않음)

3) 대법원: 【원고 승소 확정 - 상고 기각】

대법원은 고등법원의 판단에 중대한 법령 위반 등의 잘못이 없다고 보아, 심리 절차 특례법에 따라 피고의 상고를 기각하고 7천여만 원의 재산세 등 부과 처분을 모두 취소하라는 판결을 최종 확정했습니다.

2. 의정부지방법원 2023구합13529 2025.3.25. 재산세등부과처분무효확인

해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 건축물’로서 과세기준일 현재 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 경우 비과세 대상으로 규정한다. 이 ‘철거보상계약’의 해석을 둘러싸고 다툼이 많았는데, 최근 의정부지방법원은 “재개발조합이 현금청산 절차로 취득한 주택들에 관하여 과세기준일 당시 일부가 물리적으로 남아 있어도 해당 연도 철거 계획이 확정되고, 조합의 보상금 지급·공탁 등은 철거보상계약 성격을 포함할 수 있다”고 판시하여 납세자의 손을 들어주었다

1. 이 사건 주택분 부과처분 무효확인 청구

1) 청구인(조합) 주장

비과세 대상 해당: 이 사건 주택은 2019년 재산세 과세기준일(6. 1.) 현재 이미 관리처분계획인가를 받았고, 현금청산 절차를 통해 소유권을 취득하여 철거 계획이 확정된 주택입니다.

이는 지방세법령상 '해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 철거보상계약이 체결된 건축물·주택'에 해당하므로 재산세 비과세 대상입니다. 이를 과세한 처분은 하자가 중대·명백하므로 무효입니다.

2) 과세관청(피고) 의견

철거보상계약 주체 제한: 지방세법령상 비과세 요건인 '철거보상계약'의 주체는 '행정관청'이거나 '행정관청의 지위가 의제되는 자'로 한정되어야 합니다. 원고(조합)는 이에 해당하지 않습니다.

과세기준일 현재 존속: 또한 행정안전부 지침에 따르면 주택의 철거·멸실일을 기준으로 주택 여부를 판단해야 하는데, 이 사건 주택은 2019년 6. 1. 기준으로 여전히 철거되지 않고 공부상 존속하고 있었으므로 과세가 정당합니다.

3) 법원의 판단

하자의 존재 (비과세 대상은 맞음):

재개발 사업 목적상 이 주택들은 당연히 철거가 예정되어 있었고 보상금 지급도 완료되었습니다.

'철거보상계약'의 주체를 행정관청으로만 한정할 이유가 없으며, 설령 그렇다 하더라도 조합은 공법상 수용권을 행사하는 행정주체 유사 지위에 있습니다. 따라서 이 사건 주택은 비과세 대상이 맞으므로 피고의 처분에는 위법(하자)이 있습니다.

무효 여부 (무효는 아님 ➡️ 청구 기각):

과세처분이 '무효'가 되려면 하자가 중대하고도 명백해야 합니다.

그러나 과세기준일 당시 주택이 실재하고 있었고 건축물대장 말소는 2019년 12월에야 이루어졌으므로, 비과세 요건 충족 여부는 과세관청이 사실관계를 외관상 쉽게 알 수 없고 조사를 해봐야 알 수 있는 사항이었습니다.

또한 당시 행정안전부 지침과 지자체 간에 멸실 예정 주택의 과세 기준에 대한 해석상 혼선과 다툼이 있었습니다.

따라서 과세관청이 과세요건을 오인한 하자는 인정되나, 그것이 외관상 명백하다고 볼 수 없으므로 '무효'는 아닙니다.

2. 이 사건 토지분 부과처분 무효확인 청구

1) 청구인(조합) 주장

분리과세 대상 해당: 이 사건 토지는 주택건설사업에 제공되는 토지로서, 지방세법령에 따른 '저율의 분리과세 대상'(종합합산이나 별도합산보다 세금이 저렴)에 해당합니다.

그럼에도 피고가 이를 '별도합산과세대상'으로 보아 세금을 과도하게 부과한 처분은 하자가 중대·명백하여 무효입니다.

2) 과세관청(피고) 의견

토지의 실제 현황: 2018년 재산세 과세기준일(6. 1.) 당시 해당 토지는 주택건설 부지로 기능하고 있지 않았고, 여전히 기존 주변 건축물의 부속토지로 사용되고 있었으므로 분리과세 대상이 아닙니다.

3) 법원의 판단

분리과세 대상 아님 (처분 적법):

재산세는 매년 과세기준일 현재의 '실제 토지 현황과 이용 상황'에 따라 과세해야 합니다.

증거 사진 등에 의하면 2018년 11월경까지도 해당 토지 위의 상점과 학원 등이 정상 영업을 하는 등 기존 건축물의 부속토지로 사용되고 있었습니다. 따라서 과세기준일(6. 1.) 당시 주택건설사업에 실제로 제공되고 있는 토지라고 보기 어렵습니다.

무효 여부 (무효 아님 ➡ 청구 기각):

설령 원고의 주장대로 분리과세 소지가 있다 하더라도, 현장 외관상 기존 건물이 정상 이용 중이어서 실질적 기능 수행 여부가 불명확했습니다.

'주택건설사업에 제공되고 있는 토지'라는 법 문언의 해석 역시 일의적이지 않고 다툼의 여지가 있으므로, 설령 하자가 있더라도 명백하지 않아 무효 사유에 해당하지 않습니다.

3. 최종 결론

법원은 주택분과 토지분 부과처분 모두 **"대외적으로 하자가 명백하여 당연무효라고 볼 수 없다"**고 판단하여, 처분의 무효확인을 구하는 원고(조합)의 청구를 모두 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 판결했습니다

3. 서울고등법원 2023누69604, 2024.8.23. /종합부동산세부과처분취소

임차인 퇴거 및 단전·단수, 철거허가 신청만으로는 과세기준일 현재 철거계획이 ‘확정’되었다고 보기 어렵다며 종합부동산세 부과 처분을 적법하게 본 것이다(서울고등법원 2024.8.23. 선고 2023누69604 판결). 위 판결은 행정안전부 지침(2018.2.1.)을 인용하며, 해당 지침의 취지는 재개발·재건축 구역 내 주택의 재산적 가치 등 특수성을 고려하지 않고 ‘사실상 철거·멸실된 날’이라는 객관적 기준을 일반 주택과 동일하게 적용하기 위한 것이라고 판시하였다.

1. 청구인(원고, 주택건설사업자) 주장

사실상 주택 기능 상실: 이 사건 건물은 2021년 종합부동산세 과세기준일(6. 1.) 당시 이미 기존 임차인들이 모두 퇴거하고 단전·단수 조치까지 완료되어 오직 철거만을 앞두고 있었습니다. 따라서 사실상 주거용으로서의 기능을 상실했으므로 종부세 과세 대상인 '주택'으로 볼 수 없습니다.

행정관청의 처리 지연: 과세기준일 약 6개월 전(2020. 12. 30.)에 이미 용산구청에 해체(철거) 허가 신청을 완료했으나, 구청 측의 처리 지연으로 인해 기한 내에 철거하지 못했을 뿐입니다. 그 지연의 책임을 원고에게 지우는 것은 부당하며 침해최소성의 원칙에도 반합니다.

2. 과세관청(피고, 세무서) 의견

외관상 주택 형태 유지: 2021년 6. 1. 당시 이 사건 건물은 훼손되거나 멸실되지 않고 사회통념상 주택의 외관과 형태를 그대로 갖추고 있었습니다. 현실적인 사용·수익 여부는 보유세(종부세·재산세)의 과세요건이 아닙니다.

비과세 및 합산배제 요건 미충족: 지방세법령상 철거 예정 비과세 요건(철거명령이나 철거보상계약 체결)을 충족하지 못했고, 주택건설사업자의 멸실 목적 주택 합산배제 규정(시행령 개정안)은 2022년부터 적용되므로 2021년 귀속분인 이 사건 처분은 적법합니다.

3. 법원의 판단 (원심판결 취소 ➡️ 과세관청 승소, 원고 청구 기각)

가. 이 사건 건물이 종합부동산세 과세대상(주택)인지 여부

잠재적 주거 기능 보유: 단전·단수나 임차인 퇴거, 관리처분계획 인가 등의 사정만으로 주택법상 주택에서 배제되지 않습니다. 이 사건 건물은 과세기준일 당시 복구가 불가능할 정도로 파손·멸실되지 않았고, 향후 공급 재개 및 인테리어 시 충분히 독립된 주거생활이 가능한 외관과 구조를 유지하고 있었으므로 과세 대상 주택이 맞습니다.

비과세 요건 미충족: 과세기준일(2021. 6. 1.) 현재 행정관청의 공식적인 철거명령이 없었고, 임차인들에게 지급한 명도 이주비(2,000만 원)나 매매대금은 '철거보상계약'에 해당한다고 볼 수 없습니다. 또한, 멸실 목적 취득 주택을 합산배제해 주는 개정 종부세법 시행령(2022. 2. 15. 개정)은 부칙에 따라 2022년 이후 납세의무 성립분부터 적용되므로 이 사건(2021년 귀속)에는 소급 적용할 수 없습니다.

유권해석 변경의 정당성: 행정안전부가 2018년 지침을 변경하여 '사실상·공부상 철거·멸실된 날'을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 한 것은 과세 형평성과 행정 효율성을 위한 것으로 정당하며, 철거 목적 주택이라 하여 일반 주택과 달리 볼 이유가 없습니다. 엄격해석의 원칙상 입법 목적에 부합하지 않는 측면이 있다는 이유만으로 문언을 가리켜 비과세할 수는 없습니다.

나. 철거 지연의 책임을 원고에게 지우는 것이 부당한지 여부

예측 가능성 및 원고의 귀책사유 존재: 행정관청이 신청 후 6개월 이내에 무조건 해체허가를 수리해야 할 법적 의무는 없으므로 원고로서는 종부세 과세 가능성을 예측할 수 있었습니다. 또한 구청 심의 과정에서 철거 계획 보완, 안전성 검토 요구 등으로 인해 재심의를 거치며 최종 허가가 늦어진 것이므로 구청의 일방적인 지연이라 볼 수 없고 원고의 귀책도 일부 존재합니다.

침해최소성 원칙 위배 아님: 이 사건 건물은 실제로 2021년 8월 허가를 받아 철거되었기 때문에 2021년도 한 해만 종부세가 부과되고 2022년부터는 과세 대상에서 제외되므로, 이 처분이 현저히 부당하거나 최소침해원칙을 유린했다고 볼 수 없습니다.

4. 최종 결론

서울고등법원은 이 사건 건물이 2021년 과세기준일 당시 과세 대상 주택에 해당하고 비과세나 감면 요건을 갖추지 못했다고 판단하여, 원고 승소로 판결했던 제1심판결을 취소하고 원고(주택회사)의 청구를 전부 기각(세무서 승소) 하였습니다.

4. 조심2022지1485. 2023.3.23. / 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 멸실되지 않은 재개발사업구역 내 쟁점부동산을 주택으로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부

결정요지

2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산의 출입문, 창호 등이 철거준비 작업으로 일부 훼손되었다 하더라도 쟁점부동산은 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 것으로 보이므로 위와 같은 기준을 적용한다면 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

청구인은 이 건 재개발정비사업의 시행으로 건축물의 철거가 진행중인 사업구역 내 쟁점부동산이 주택으로서의 사용가치를 상실하였으므로 주택으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단하여야 할 것(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고)인 점, 

행정안전부는 감사원의 권고를 받아들여, 2018.1.2. 취득일 또는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택 재개발‧재건축에 따른 관리처분계획이 인가되어 입주자가 퇴거하였다하더라도 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 취득세 및 재산세를 부과하도록 하는 지침을 지방자치단체에 시달하였고, 지방자치단체는 2018년도부터 주택의 경우 거주여부에 관계없이 주택이 철거 또는 멸실되지 아니한 경우에는 공부상 등재 현황에 따라 재산세 등을 부과하고 있는 점, 

2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산의 출입문, 창호 등이 철거준비 작업으로 일부 훼손되었다 하더라도 쟁점부동산은 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 것으로 보이므로 위와 같은 기준을 적용한다면 주택으로 보아 재산세를 부과하는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 실무상 시사점

법원은 단순히 이주가 완료되었다는 사실만으로는 부족하며, 관리처분계획의 변경 고시나 실제 철거 착수 등 되돌리기 어려운 단계에 이르렀음이 객관적으로 입증되어야 한다고 판단하고 있다. 즉 철거 예정 주택에 대한 과세를 피하기 위해서는 ‘단전·단수된 빈집’이라는 막연한 주장만으로는 부족하며, 과세관청과 법원을 설득하기 위한 치밀하고 객관적인 증거 확보가 무엇보다 중요하다.

관련 판례들에서 제시된 기준에 따라 재산세 비과세 요건인 ‘철거 계획 확정’을 입증하기 위해 관리처분계획 인가 고시문, 철거 공사 계약서, 철거 신고필증, 이주 완료 확인서 등 객관적인 자료를 체계적으로 준비할 필요가 있다.

서울고등법원 사례의 경우 시행자가 관할청에 건물 해체허가신청을 하였으나 수차례 재심의를 거치면서 해체허가가 지연됨에 따라 세금이 부과된 사안이었으므로 사업시행자로서는 다소 억울한 면도 있었는데, 정비사업에서도 이주가 완료되었더라도 해체 심의 등 행정절차 지연이라는 변수가 발생할 수 있으므로 이를 대비할 필요도 있다.