2026-05-20 주택건설사업자 재산세 과세구분
주택건설사업자 재산세 과세구분
1. 대법원 2024두56405(2025.01.09.)
재산세 분리과세 해당 여부
주택건설사업에 제공되고 있는 토지’를 부대시설, 복리시설 등을 모두 제외한 ‘순수한 주택부지’만으로 이를 제한하여 해석할 근거가 없음.
『제2토지가 주택건설사업에 제공되는 토지에 해당하는 사실, 이 사건 정비사업에 대한 도시정비법에 따른 사업시행인가가 2014. 5. 21. 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 원고가 위 사업시행인가를 받은 때 구 도시정비법 제32조 제1항 제1호에 따라 주택법에 따른 사업계획승인이 의제되므로, 제2토지는 이 사건 정비사업의 사업시행자인 원고가 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 토지에 해당하여 구 지방세법 제106조 제1항 제3호 사목, 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호에 따른 분리과세대상에 해당한다
제3, 4주장에 대한 판단(제1, 2토지가 분리과세대상에 해당하는지 여부)
가) 관련 규정 및 법리
구 지방세법 제106조 제1항 제3호는 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(마목), 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(사목)에 대하여 재산세를 분리과세 하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 지방세법 시행령 제102조 제5항 제2호 가목은 구 지방세법 제106조 제1항 제3호 마목에서 규정한 ‘대통령령으로 정하는 토지’ 중 하나로 국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 주택법 등에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 개발사업 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체에 무상귀속되는 공공시설용 토지를 규정하고, 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호는 구 지방세법 제106조 제1항 제3호 사목에서 규정한 ‘대통령령으로 정하는 토지’ 중 하나로 도시정비법에 따른 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 규정하고 있다.
한편 구 도시정비법 제32조 제1항은 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획 승인(제1호), 국토계획법 제88조에 따른 실시계획의 인가(제15호)가 있은 것으로 본다고 규정하고 있다.
나) 제1토지의 분리과세 대상 여부
제1토지가 국토계획법 및 도시정비법에 따라 지방자치단체에 무상으로 귀속되는 공공시설용 토지 또는 기반시설에 해당하는 사실, 이 사건 정비사업에 대한 사업시행인가가 2014. 5. 21. 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같다.
따라서 원고가 위 사업시행인가를 받은 때 구 도시정비법 제32조 제1항에 따라 국토계획법 제88조에 따른 실시계획의 인가가 있은 것으로 보게 되고, 이에 따라 제1토지는 이 사건 정비사업의 사업시행자인 원고가 국토계획법에 따른 실시계획의 인가를 받은 토지에 해당하므로, 분리과세대상에 해당한다.
이에 대하여 피고는, 원고가 도시정비법에 따른 사업시행계획인가를 받았을 뿐 “실시계획승인”은 받은 적이 없으므로 제1토지는 분리과세 대상이 아니라고 주장한다. 그러나 구 지방세법 시행령 제102조 제5항 제2호는 분리과세 대상 개발사업 관계법령으로 ‘국토계획법, 도시개발법, 도시정비법, 주택법 등’을 들고 있는데, 그 중 도시정비법과 주택법은 “실시계획승인”에 관한 독자적인 규정을 두고 있지 아니하고, 다만 국토계획법 제88조에 따른 실시계획의 인가 등에 대한 인·허가 의제 규정을 두고 있을 뿐이다. 따라서 만일 피고의 주장과 같이 실시계획승인이 의제되는 경우는 위 규정의 적용대상이 아니라고 본다면, 도시정비법과 주택법 자체에 근거한 실시계획승인이 이루어지는 경우란 존재할 수 없기 때문에 구 지방세법 시행령 제102조 제5항 제2호는 그 자체로 모순적인 규정이 된다.
또한, 이 사건 소송 진행 과정에서 피고가 밝힌 이 사건 처분 중 별도합산과세한 토지의 구체적인 내역에 의하면, 피고는 아래 다)항에서 살피는 것과 같이, 이 사건 처분 당시 이미 제1토지에 관하여는 구 지방세법 시행령 제102조 제5항 제2호에 해당하는 것으로 인정하여 분리과세를 하였고, 다만 제2토지 중 일부 토지에 관하여만 별도합산과세를 한 것으로 보인다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 피고가 스스로 한 이 사건 처분에도 부합하지 않는 주장이다.
원고의 제3주장은 이유 있다(다만 피고가 이 사건 처분 당시 이미 원고의 제3주장과 같이 제1토지에 관하여 분리과세를 하고서도, 이 사건 소송과정에서 마치 제1토지에 관하여 별도합산과세를 하였던 것처럼 잘못된 주장을 한 것에 불과하다고 보이므로, 그로 인하여 위법하게 증액된 세액은 없는 것으로 보인다).
다) 제2토지의 분리과세 대상 여부
피고는 이 사건 정비사업이 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호의 주택건설사업에 해당하는 것은 맞지만, 이때 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’는 순수한 주택부지만 의미하는 것이고, 부대시설에 해당하는 근린생활부지는 분리과세 대상에서 제외되어야 한다고 주장한다.
그러나, 위 규정의 문언에 의하더라도 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’를 부대시설, 복리시설 등을 모두 제외한 ‘순수한 주택부지’만으로 이를 제한하여 해석할 근거가 없고, 이 사건 정비사업의 사업시행인가서에도 주택재건축사업의 시행면적에는 제1, 2토지를 포함한 이 사건 정비구역 전체가 포함되는 점, 주택법 제2조 제12호 본문은 "주택단지"란 ‘주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다’고 규정하고, 그 위임에 따른 주택법 시행령 제6조는 ‘대문, 경비실, 조경시설, 공중화장실 등’을 부대시설의 범위로 정하고, 제7조는 ‘근린생활시설, 종교시설, 노유자시설 등’을 복리시설의 범위로 정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 구 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호에서 정하는 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”가 순수한 주택부지만을 의미하고 부대시설, 복리시설 등의 부지는 모두 제외된다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다7).
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주7) 다만, 구체적인 사실관계에 따라 부대시설, 복리시설 등 부지가 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’에 해당하지 않을 가능성이 전혀 없는 것은 아니라고 보이나, 이 사건에서는 그와 같이 볼 특별한 사정이 없고, 피고도 그와 같은 이유로 제2토지 중 별도합산과세 대상 토지를 결정한 것이 아님이 분명하다.
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나아가, 피고의 위와 같은 주장에 따르면 피고는 이 사건 처분을 하면서 제2토지 중 근린생활부지로 예정된 면적(1,199.2404㎡) 전체에 대하여 별도합산과세를 하였어야 할 것으로 보이나, 실제로는 그 주장과 달리 아래 표 기재와 같이 2016년, 2017년에는 4필지 합계 645.8㎡에 대하여서만, 2018년에는 3필지 합계 140.5㎡에 대하여서만 별도합산과세를 하였고, 2019년에는 별도합산과세를 한 토지가 존재하지 아니한다.
피고는 이 사건 소송 계속 중 제2토지 가운데 위 표 기재와 같이 일부 토지에 대하여만 별도합산과세를 한 이유에 관하여, ‘청산대상 상가부지의 소유지분 전부가 원고에게 이전될 때까지는 상가부지로 보아 별도합산과세를 하다가, 해당 상가부지의 소유지분 전부가 원고에게 이전된 경우에는 이를 주택사업에 제공된 토지로 보아 분리과세로 전환한 것’이라는 새로운 처분근거를 주장하면서, 다만 2018. 6. 1. 이전에 이미 상가부지의 소유지분 전부가 원고에게 이전되었으므로, 2018년에 위탁자가 A, D, E인 3필지 140.5㎡에 대하여 별도합산과세를 한 것은 담당자의 업무착오로 인한 것이라고 인정하였다(피고의 2023. 5. 15.자 준비서면).
따라서, 2018년 재산세 부과처분에는 피고의 주장에 의하더라도 제2토지 중 면적 합계 140.5㎡에 관하여 별도합산과세를 한 위법사유가 있음이 분명하다. 나아가 2016년, 2017년에 별도합산과세된 위 4필지에 관하여 피고가 새롭게 주장한 ‘해당 토지의 모든 지분이 원고에게 전부 이전되지 아니하였기 때문’이라는 처분사유에 관하여 보더라도, 해당 토지의 일부 지분이 원고에게 이전되지 않았다는 이유만으로 해당 토지 중 이미 원고에게 지분이 이전되거나 신탁된 부분에 관하여도 별도합산과세를 하여야 하는 근거를 알 수 없고, 피고가 별도합산과세를 한 일부 토지들이 과연 피고가 제시한 위 기준에 부합하는 것인지도 분명하지 않다.8)
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주8) 피고는 그 주장을 입증할 수 있는 정확한 증거자료를 제출하지 아니하였다. 그러나 제출된 일부 증거들에 비추어 보면, 예컨대 위 <별도합산과세 연도별 내역> 표 중 원고가 소유자인 505.3㎡ 중 일부인 ○○동 138 다동 101호 168.63㎡의 경우(갑 제14호증의 1) 피고가 2023. 5. 15. 제출한 준비서면과 증거(을 제6호증의1)에 의하더라도 2016. 6. 1. 이미 원고가 지분 전부에 대하여 소유권을 취득하였다는 것인데, 위 <별도합산과세 연도별 내역> 표에 의하면 위 토지에 대하여도 2016년에 이어 2017년까지도 별도합산과세가 이루어졌다. 또한 위 표 기재 위탁자 A의 다동 102호 72.9㎡에 관하여는 피고가 증거자료를 제출하지 아니하였으나, 이 법원이 건물 폐쇄등기부등본을 확인한 결과에 의하면 2015. 12. 14.에 이미 원고를 수탁자로 하여 소유권이 이전된 것으로 보임에도 2016년부터 2018년까지 별도합산과세가 이루어졌다.
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라) 결국 제출된 증거에 의하면, 제1, 2토지는 분리과세대상에 해당하는 것으로 인정되고, 이 사건 처분 중 제2토지 중 일부 토지를 별도합산과세 대상으로 하여 이루어진 부분은 그 명확한 처분근거조차 알 수 없어 위법하다. 원고의 제4주장도 이유 있다.
쟁점 : 주택건설사업용 토지에 '상가(복리시설) 부지'도 포함되는가?
법원의 판단 : 주택법상 '주택단지'는 주택뿐만 아니라 부대시설 및 복리시설(상가 등)을 건설하는 일단의 토지를 의미함.
따라서 상가 부지(근린생활시설 용지) 역시 주택건설사업에 제공되는 토지로 보아, 별도합산과세가 아닌 저율의 분리과세를 적용해야 함.
2. 대법원 2012두16688(2013.07.25)
공익시설용 토지 부분이 재산세 종합합산과세 대상인지 여부
이 사건 토지 가운데 피고가 재산세 종합합산과세대상으로 분류한 67,513.4㎡ 부분 중 그 용도가 ‘주차장, 학교, 문화집회시설’인 부분(이하 ‘공익시설용 토지’라고 한다)은 모두 공익목적을 위하여 제공된 것으로서 장차 그 용도로 이용될 예정이어서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지에 해당한다고 할 수 있으나
그 용도가 ‘준주거용지와 상업용지’인 부분은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지로 볼 수 없다는 이유로 공익시설용 토지 부분만큼은 구 지방세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것) 제132조 제5항 제24호에서 정한 재산세 분리과세 대상인 ‘도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’에 해당한다고 보아, 피고가 이 사건 처분을 하면서 공익시설용 토지 부분까지 재산세 종합합산과세 대상으로 분류하여 과세한 것은 위법하다고 판단하였다.
3. 부동산세제과-211(20230914)
공동주택과 그 주택 외의 오피스텔 등 시설이 혼재되어있는 바,「지방세법 시행령」제102조제7항제7호에서 규정하는‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’는 주택 및 주택단지에 필수적인 부대시설, 복리시설용 토지에 해당하지 않는 주택 외 부분에 대하여는 분리과세대상 토지에 해당하지 않는 것으로 판단됨.
4. 부동산세제과-747(20231030)
개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세대상에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 있는 것이며, 주택건설용 토지라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함한다고 보아야 함.
일반주거지역을 지정하는 목적은 편리한 주거환경을 조성하는데 있고 이 중 제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 건설되는 바, 방송통신시설, 문화시설 등이 입주민들의 생활편익과 쾌적한 주거환경을 위한 공공시설 또는 기반시설의 기능을 하기 위한 것이라면 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설로 볼 수 있으므로, 이 경우에 해당한다면 분리과세 대상에 해당한다고 할 것이나 이는 해당 과세관청이 구체적인 사실관계를 확인하여 판단하여야 할 것임.
5. 부동산세제과-2308(20200904) 재산세 /주상복합 건물에 대한 재산세 납세의무자 적용 관련 질의 회신
쟁점 부동산에 대하여 공유관계의 구분의사가 내부 계약으로만 존재할 뿐 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 없었다면, 주택과 근린생활시설의 재산세 납세의무자를 각각 달리 보기는 어려우며, 공유자 지분에 해당하는 비율만큼 납세의무가 있다고 판단됨
6. 행정자치부 세정13407-아971 1988.12.1./ 주상복합건물 분양용으로 건축중인 경우
주상복합건물은 분리과세대상 토지 적용대상에는 해당되지 아니하나 공급 분양을 목적으로 건축중인 경우에는 일반 건축물의 부속토지로 보아 별도합산 과세대상이다(세정13407-452,20001.10.22)라고 해석하고 있으며, 주택건설하기 위하여 같은 법에 으한 사업계획의 승인을 받은 토지라 함은 상가 등의 부속토지는 포함되지 아니함.
7. 조심 2025지1379 2026.5.11.
[결정요지]
이 건 정비사업의 사업시행인가 고시문에 의하면, 총 138세대의 주택을 분양하고, 전체 연면적 27,599.7474㎡ 중 주택외(판매 및 근린생활시설) 연면적이 5,104.5532㎡로 확인되어 그 비율이 약 18.49%에 해당하므로 이 건 정비사업은 「주택법」 상 사업계획승인 대상에서 제외되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점
쟁점토지가 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에서 규정하는 분리과세대상 토지에 해당하는지 여부
판단
청구인들은 쟁점토지가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공되는 토지에 해당한다고 주장하나,
「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 “같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지”를 규정하고 있고, 여기서의 “같은 법”에는 도시정비법도 포함된다는 것을 전제로 하고 있다. 그러나 그 규정에서 주택건설사업자의 범위에 도시정비법에 따른 사업시행자를 포함하도록 규정하고 있다 하더라도, 「주택법」에서 정한 사업계획의 승인과 도시정비법에서 정한 사업시행인가는 그 승인·인가권자와 법적 성격 및 목적이 다르기 때문에, 도시정비법에 따른 사업시행자가 주택건설사업자에 포함된다고 해서 곧바로 「주택법」에서 정한 사업계획을 승인받은 것까지 의제되는 것은 아닌바(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 전원합의체 판결, 같은 뜻임),
이 건 정비사업으로 신축할 건축물 중 주택이 차지하는 비율이 90%에 미달하여 해당 주택건설사업은 「전통시장법」 제39조 제2항 등에 따라「주택법」상 사업계획승인 대상 자체에서 제외되어 「도시정비법」 제57조 제1항 제1호에 따라 「주택법」상 사업계획승인을 받은 것으로 의제될 여지가 없는 점,
이 건 정비사업의 사업시행인가 고시문에 의하면, 총 138세대의 주택을 분양하고, 전체 연면적 27,599.7474㎡ 중 주택외(판매 및 근린생활시설) 연면적이 5,104.5532㎡로 확인되어 그 비율이 약 18.49%에 해당하므로 이 건 정비사업은「주택법」상 사업계획승인 대상에서 제외되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.