2026-05-16 조합운영비 해석사례

조합운영비 사례

1. 대법원2025두34052, 2026.02.12.

이 사건 조합운영비 중 총회 관련 비용과 대의원회의비를 제외한 나머지 부분은, 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호, 제5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’으로 봄이 타당하다는 등의 판시와 같은 이유로, 취득세 과세표준인 취득가격에서 제외되어야 하며, 원고가 아파트 분양을 위해 신문광고를 하고 광고대행업자를 선정하는 과정에서 지출한 판시 판매비 또한 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호, 제5호에 따라 취득가격에 포함된다고 볼 수 없고, 이 사건 음향시설 및 이 사건 주방시설이 이 사건 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 볼 수 없는 이상 이 부분 설치 비용 역시 취득가격에 포함되어서는 안 된다고 판단됨 / 일부국패

1) 취득가격에 "포함되지 않는" 항목 (조합 승소 취지)

다음 비용들은 건축물 자체의 취득을 위한 비용이라기보다 판매나 별개의 시설 설치비로 보아 취득세 과세표준에서 제외되었습니다.

일부 조합운영비 : 총회 및 대의원회 비용을 제외한 나머지 운영비(광고선전비 등 판매비용 성격).

분양 관련 광고비 : 아파트 분양을 위해 지출한 신문 광고비 및 광고대행 수수료.

특정 설비 설치비 : 음향시설 및 주방시설 설치비 (건물과 일체가 되어 효용을 이루는 부대설비로 보기 어려움).

2) 취득가격에 "포함되는" 항목 (구청 승소 취지)

다음 비용은 건축물을 취득하기 위해 필수적으로 지출된 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함되었습니다.

종전 부동산 취득비용 : 지급수수료, 소송 및 법무 용역비, 매도 관련 사업비, 세금과공과, 소유권이전등기비 등.

3) 소결

건물 취득에 필수적인 비용(종전 부동산 정리 등)은 세금을 매기는 기준에 넣고, 분양 홍보나 건물과 분리 가능한 시설 설치비는 빼는 것이 맞다"는 기존 법리를 재확인하며 원심 판결을 확정했습니다.

2. 서울행정법원2024구단72363, 2025.10.15.

 조합운영비는 건축행위와는 구별되는 조합의 운영을 위해 지출된 것이거나, 과세관청인 피고가 해당 비용이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 비용이라는 점에 대하여 증명을 다하지 못한 경우에 해당함. 조합 운영 관련 법률비용은 이 사건 사업의 원만한 추진을 위하여 조합 운영을 위해 지출된 비용일 뿐, 이 사건 건축물의 신축과 관련된 비용이 아님 국패

조합운영비 – 취득가격에서 제외

조합 운영관련 법률비용- 취득가격에서 일부 제외

1) 조합운영비 (승소):

조합 직원 급여나 회의비 등은 기업회계상 '판매비와 관리비'에 해당합니다.

과세관청(구청)은 이 비용이 건물 신축에 '필수불가결한 준비행위'였다는 점을 증명하지 못했습니다.

조합의 존재 목적이 사업 추진이라 해서 모든 운영비를 취득가격에 넣는 것은 과세 범위를 과도하게 확장하는 것입니다.

2) 법률비용 (일부 승소):

포함 : 공사금지가처분 대응, 사업시행계획 관련 소송 등 '건물을 짓기 위해 반드시 해결해야 했던' 소송 비용.

제외 : 그 외 단순 조합 운영이나 내부 분쟁 등 건물 신축과 직접 인과관계가 증명되지 않은 소송 비용.

3) 감정평가수수료 (패소)

재건축 사업에서 관리처분계획 인가는 준공을 위한 필수 절차이며, 이를 위해 지출된 종전·종후 자산 감정평가비는 취득에 필요한 부대비용(용역비)으로 보았습니다.

4) 결론

법원은 취득세 과세표준에서 제외되어야 할 금액이 명확히 존재함에도 불구하고, 제출된 자료만으로는 정확한 '정당 세액'을 산출하기 어려우므로 해당 거부처분 전부를 취소한다고 판결하였습니다(원고 승소).

이 판결은 조합 운영비를 무조건 공사 원가로 보아 취득세를 부과하던 관행에 경종을 울리고, 과세당국의 증명 책임을 강조한 사례입니다.

3. 대법원2021두51690, 2021.12.30

 이 사건 처분의 기초가 되는 과세표준 중 일부의 비용이 이 사건 건물의 건축에 관한 비용이라고 볼 수 없어 그 취득가격에서 제외되어야 하는 것인데, 이 법원에 제출된 증거 및 자료만으로는 이 사건 건물의 취득에 소요된 액수를 특정하기 어려운바, 이 사건에서 정당한 세액을 산출하기 곤란하므로, 이 사건 처분을 전부 취소함이 타당함 /국패

1) 쟁점

취득세 과세표준 산정 시, 건축물 신축과 관련된 각종 비용(시행대행수수료, 대출이자, 감정평가수수료, 법률자문수수료, 신탁수수료 등)이 실제로 건물 취득과 직접 관련된 비용에 해당하는지 여부 및 이들 비용의 과세표준 포함

2) 1심 요약 (국패)

원고는 도시형 생활주택 신축 후 취득세를 신고·납부하였으나, 피고는 세무조사 후 취득가액을 상향하여 추가 취득세를 부과함

원고는 일부 비용(시행대행수수료, 대출이자, 감정평가수수료, 법률자문수수료, 신탁수수료 등)이 건물 취득과 직접 관련이 없으므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장함

법원은 시행대행수수료는 건물 신축과 관련 있으나, 대출이자, 감정평가수수료, 법률자문수수료, 신탁수수료 등은 건물 취득과 직접 관련이 없거나 관련성이 충분히 입증되지 않았으므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 판단함

정당한 세액 산출이 곤란하므로 과세처분 전부를 취소함

3) 2심 요약 (국패)

피고는 대출이자 등 일부 비용에 대해 안분 계산 또는 자본화 주장 등으로 과세표준 포함을 주장하였으나, 법원은 피고의 주장에 일관성·입증 부족을 지적하며 받아들이지 않음

신탁수수료 역시 건물 신축과 직접 관련된 비용임이 입증되지 않았고, 원고가 제3자에게 지급한 비용으로도 볼 수 없어 과세표준에서 제외해야 한다고 판단함

1심 판결을 대부분 인용하고, 피고의 항소를 기각함

4) 3심 요약 (국패)

상고이유가 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유 없다고 판단함

상고를 기각함

5) 판결 요지

취득세 과세표준 산정 시, 건물 신축과 직접 관련성이 명확히 입증되지 않은 비용(대출이자, 감정평가수수료, 법률자문수수료, 신탁수수료 등)은 과세표준에 포함할 수 없으므로, 해당 비용을 포함하여 산정한 취득세 부과처분은 위법함

4. 대법원 2022두45944 2022.9.29.

 쟁점 ① 비용은 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관계없이 원고의 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서, 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않으며, 사실상 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 봄이 타당함 /일부국패

1) 쟁점

재건축조합이 공동주택 신축 후 일반분양분 건축물 취득과 관련하여 납부한 취득세의 과세표준 산정 시, 조합운영비, 종후 감정평가수수료, 무이자이주금융비용 등 각종 비용이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부가 쟁점임

2) 1심 요약 (일부국패)

원고는 재건축조합으로, 일반분양분 건축물 취득에 대해 취득세를 신고·납부한 후, 사업비대여금이자 등 일부 비용을 과세표준에서 차감해달라는 경정청구를 하였으나, 피고는 일부만 인정하고 조합운영비, 종후 감정평가수수료, 무이자이주금융비용 등을 과세표준에 가산하여 취득세를 부과함

원고는 이에 불복하여 조세심판원 심판청구 및 소송을 제기함

법원은 조합운영비는 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단하였으나, 종후 감정평가수수료와 무이자이주금융비용은 포함된다고 보아, 조합운영비를 제외한 나머지 부분에 대한 부과처분은 적법하다고 판시함

이에 따라 취득세 부과처분 중 일부만 취소하고 나머지 청구는 기각함

3) 2심 요약 (일부국패)

원고와 피고 모두 1심 판결에 불복하여 항소하였으나, 2심 법원은 1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 대부분의 판단을 그대로 인용함

다만, 무이자이주금융비용 관련 사실관계를 일부 보완하여, 해당 비용 역시 취득세 과세표준에 포함된다고 명확히 함

결론적으로 1심 판결을 유지하고 양측 항소를 모두 기각함

4) 3심 요약 (일부국패)

상고심에서 원고와 피고 모두 상고하였으나, 대법원은 상고이유가 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유 없음이 명백하다고 판단함

이에 따라 상고를 모두 기각함

5) 판결 요지

재건축조합의 조합운영비는 취득세 과세표준에 포함되지 않으나, 종후 감정평가수수료와 무이자이주금융비용은 취득세 과세표준에 포함됨

5. 인천지방법원 2009구합5408 2011.1.28.

 감정평가비

갑5호증의1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 재건축사업에서 감정평가는 종전자산평가와 종후자산평가로 구분되는데, 종전자산평가는 조합원들 사이의 형평을 위한 것인 반면, 종후자산평가는 주로 일반분양분의 가격결정을 위하여 필요한 사실, ② 이 사건 감정평가비는 일반분양분에 대한 종후자산평가에 소요된 비용인 사실을 인정할 수 있는바, 위 감정평가비는 분양을 위한 지출로 기업회계기준에서 '판매비'에 해당하는 비용이므로, 건물취득과 관련이 없다.

조합운영비

갑7호증의1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 조합운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등인 사실을 인정할 수 있는바, 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 '관리비'에 해당하는 비용이므로 건물취득과 관련이 없다.

소결론

앞서 본 바와 같이 이 사건 처분 중 채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 금 융비용을 과세표준에 포함시킨 것은 적법하나, 조합운영비, 감정평가비는 과세표준에 포함되지 않아야 한다.

1) 조합운영비 및 감정평가비 (원고 승소 부분)

조합운영비 : 조합원 및 직원의 급여, 소모품비, 통신비 등은 기업회계상 '일반 관리비'에 해당하며, 건물을 짓기 위해 직접 지출된 비용으로 볼 수 없다고 보았습니다.

감정평가비 : 해당 사건의 감정평가는 일반분양분의 가격을 정하기 위한 '종후자산평가'였으므로, 이는 취득 비용이 아니라 '판매(분양)비용'으로 보아 과세표준에서 제외했습니다.

2) 행정용역비 및 금융비용 (원고 패소 부분)

행정용역비 : 정비사업전문관리업자에게 준 돈은 사업 전반을 대행하는 대가이므로 취득에 필요한 간접비용으로 보았습니다.

이주비 이자: 조합원들에게 무이자로 빌려준 이주비의 이자를 시공사가 부담하고 이를 공사비(도급금액)에 산입했다면, 이는 실질적인 건축비용의 일부라고 판단했습니다.

3) 소결

법원은 피고(남동구청장)가 부과한 취득세 등 총 세액 중, 조합운영비와 감정평가비가 차지하는 비율만큼의 세액을 취소하라고 판결하였습니다. 결과적으로 원고(조합)의 청구 중 약 10% 내외가 인용된 사례입니다.

6. 대법원2011두29472, 2012.01.16.

 피고가 이 사건 채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 철거비, 금융비용을 이 사건 처분의 취득세 등의 과세표준에 포함시킨 것은 모두 적법 /국승

1) 쟁점

재건축조합이 신축 건축물 취득 시 취득세 등 과세표준 산정에 있어 국민주택채권 매입비, 교통시설부담금, 감정평가비, 행정용역비, 조합운영비, 철거비, 금융비용 등 각종 비용을 포함할 수 있는지 여부가 쟁점임

2) 1심 요약 (일부국패)

원고는 재건축조합으로, 신축 건축물 취득에 따른 취득세 등 과세표준 산정에서 국민주택채권 매입비, 교통시설부담금, 감정평가비, 행정용역비, 조합운영비, 철거비, 금융비용이 포함된 것에 대해 과다납부를 주장하며 환급을 청구함

법원은 채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 철거비, 금융비용은 취득세 과세표준에 포함된다고 판단하였으나, 감정평가비와 조합운영비는 기업회계상 판매비 및 관리비로서 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 보아 해당 부분에 대한 부과처분을 취소함

2) 2심 요약 (국승)

원고는 1심 판결 중 감정평가비와 조합운영비를 제외한 나머지 비용도 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하며 항소함

법원은 1심과 동일하게 채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 철거비, 금융비용 모두 취득세 과세표준에 포함된다고 판단함

감정평가비와 조합운영비 제외 부분은 피고가 항소하지 않아 심판대상에서 제외됨

원고의 항소를 기각함

3) 3심 요약 (국승)

원고가 상고이유서를 법정기간 내 제출하지 않아 상고이유 부존재로 상고를 기각함

실질적 법리판단 없음

4) 판결 요지

재건축조합이 신축 건축물 취득 시 국민주택채권 매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 철거비, 금융비용은 취득세 과세표준에 포함되나, 감정평가비와 조합운영비는 포함되지 않음.