[취득세] 조합이 취득하는 비조합원용 토지의 무상취득 중과 여부에 대한 질의 회신

(부동산세제과-3019, 2026. 9. 23.)

1) 질의 요지

○ 사업시행자(조합)가 소유권 이전 고시일에 취득한 것으로 보는 비조합원용 토지(일반분양분 토지) 중 주택의 부속토지 면적이 주택 무상취득 중과 대상인지 여부

2) 회신 내용

○ 「지방세법」 제7조제8항에서 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항에 따른 재건축조합 등이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말함)은 그 조합원이 취득한 것으로 보며, 다만 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(비조합원용 부동산)은 제외하도록 규정하고 있으며,

- 같은 법 제13조의2제2항에서 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액(3억원) 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있습니다.

○ 정비사업의 절차를 보면, 「도시 및 주거환경정비법」 제23조에 따라 정비구역에서 같은 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 진행되며, 같은 법 제87조제2항에 따라 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 보며, 같은 조 제3항에 따라 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물 등은 「도시개발법」 제34조에 따른 체비지 등으로 보며 「도시개발법」 제42조제5항에 따라 체비지는 사업시행자가 취득하게 됩니다.

○ 「지방세법」 제7조제16항에서 관리처분계획에 따라 소유자(조합원)는 새로운 부동산을 취득하는 경우 건축물은 원시취득으로, 토지는 건축물의 원시취득과 구분하여 토지 자체의 승계취득으로 이원화하여 과세한다고 규정하고 있는바,

- 조합원과 조합은 동일한 정비사업의 절차와 관리처분계획에 따라 부동산을 취득하는 주체들로서, 조합의 새로운 부동산 취득에 대한 법적 성격(건축물 원시취득, 토지 승계취득)을 조합원과 달리 볼 이유가 없습니다.

- 이와 같이 도시정비사업의 시행에 따른 사업시행자(조합) 및 조합원의 토지 취득을 전제로 「지방세법」 제10조의5 및 같은 법 시행령 제18조의4에서는 과세표준 적용의 특례를 두어 취득하는 토지의 제곱미터당 분양가액을 곱하여 산정토록 하고 있습니다.

○ 만약 조합의 일반분양분 토지 취득에 대해 「지방세법」제13조의2제2항에 따른 중과세를 적용한다면, 조합원의 취득에 대해서도 주택유상거래 적용대상으로 보게 되어 같은 법 제7조제16항의 입법취지에 부합하지 않고, 같은 법 제10조의5의 과세표준 특례 규정과 배치되는 등 불합리한 결과를 초래하게 됩니다.

○ 아울러, 일반분양분 토지는 사업시행자가 공사비 충당 등을 위해 취득하는 토지로 사업시행자의 취득을 거쳐 제3자에게 이전되는데, 이러한 취득에 대해 중과세를 적용하는 것은 부동산 투기수요 억제와 서민주거안정을 위해 도입된 주택 취득세 중과제도의 취지에 부합하지 않습니다.

○ 따라서, 정비사업의 추진 절차, 주택 취득세 중과제도 입법취지 및 현행 과세체계 등을 고려할 때 조합이 취득하는 일반분양분 토지에 대해서는 토지분 취득세를 과세하여야 하고, 「지방세법」 제13조의2제2항에 따른 중과세를 적용하는 것은 타당하지 않다고 판단됩니다.

○ 다만, 이는 과세권이 있는 지방자치단체가 그 사실관계 등을 구체적으로 확인하여 최종 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.