[취득세]재건축조합의 비조합원용 부동산 과세표준 산정 시 제곱미터당 분양가격의 적용 방식에 대한 질의 회신

(부동산세제과-2581, 2026. 8. 21.)

1) 질의요지

○ 재건축조합 비조합원용 부동산 취득에 대한 과세표준 산정 시 「지방세법 시행령」 제18조의4제1항제3호 계산식에 따른 '제곱미터당 분양가액'의 적용 방식

2) 회신내용

○ 재건축조합이 조합원에게 귀속되지 않는 부동산(토지)을 취득하는 경우의 과세표준은 「지방세법」 제10조의5제3항제3호 규정에서 위임한 같은 법 시행령 제18조의4제1항제3호의 계산식에 따라 산출한 가액이 되는 것으로서, 해당 계산식에서는 비조합원용 토지의 '제곱미터당 분양가액'에 해당 취득 면적을 곱하는 방식으로 과세표준을 산정하도록 규정되어 있습니다.

○ 이는 정비사업 등에 따라 취득하는 부동산의 취득가액을 적용할 때 실제 시장에서 거래되는 가액으로서 실질적인 재산 가치를 과세에 적정히 반영하고 그 적용을 구체화하는데 취지가 있다고 할 것으로서, 해당 규정의 '분양가액'은 정비사업 등의 사업주체가 수분양자에게 토지를 공급하는 대가로 정해진 가액을 말하는 것이고,

재건축조합 등과 같이 조합원 외의 자에게 주택을 분양하는 경우의 '분양가액'은 「주택법」 제54조 및 「주택공급에 관한 규칙」 제21조에 따른 입주자모집 공고 등에서 직접 확인할 수 있는 토지(대지 지분)의 분양가격을 의미하며, 이때의 '제곱미터당 분양가액'은 그 계산의 대상이 되는 토지분의 전체 분양가 총액을 토지 면적의 합계로 나눈 값으로 적용하는 것이 합리적이라고 할 것입니다.

○ 참고로, 「주택법」 제57조 등에 근거하여 산정한 '분양가상한제 적용 주택'의 분양가(예를들어 공급면적 3.3㎡당 평균 분양가격 ○○,○○○,○○○원)는 분양가 총액을 건축물 공급면적으로 계산한 금액이어서 실제 분양하는 토지의 면적에 대응되는 가액이 아니므로, 이에 대한 가액 중 토지에 해당하는 부분을 단순히 1제곱미터로 환산한다고 하여 이를 '해당 토지의 제곱미터당 분양가액'으로 볼 수는 없습니다.

○ 아울러, 개별 정비사업 등에 따른 취득세 과세표준 적용은 그 사업적인 특성이나 사실관계 등을 고려해 과세권이 있는 지방자치단체가 최종 결정할 사안임을 참고하시기 바랍니다. 끝.