[취득세]사업 지연에 따라 대금지급기간이 2년 이상 되는 경우의 연부취득 해당 여부에 대한 질의 회신

(부동산세제과-2165, 2026. 7. 14.)

1) 질의요지

○ 매매계약 상 잔금지급일을 사업준공일(매매계약일로부터 2년 이내) 또는 수분양자가 목적용지를 사용하는 날 중 빠른 날로 체결한 후, 개발사업이 지연됨에 따라, 잔금지급일이 변경되어 대금의 지급기간이 2년 이상으로 늘어나는 경우 연부취득에 해당하는지 여부 

2) 회신내용

○ 「지방세법」 제6조제20호에서 “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.

○ 연부취득의 정의에 따르면, 연부계약에 해당하는지 여부는 계약 당시를 기준으로 대금을 2년 이상에 걸쳐 분할하여 지급하기로 하는 연부약정이 확정되어 있었는지를 판단하는 것이 합리적이라 할 것이고,

대법원에서도 당초의 매매계약에서 연부취득의 형식을 갖추지 않았으나, 그 중도금의 지급을 연체한 상태에서 잔금의 지급만을 2년에 걸쳐 분할해 지급하기로 약정한 경우라면 잔금 지급 방법의 일부를 변경한 것에 불과하여 연부취득이 아니라할 것이고(대법원 94다50212, 1995.6.30. 판결 참조), 

계약상 잔금지급일이 특정일자가 아닌 어떠한 행위가 이루어진 날 등이라면 대금의 지급기간이 2년을 경과한다는 것을 명백히 알 수 있는 경우에는 계약 당시에 매매계약일로부터 잔금지급일까지의 기간이 2년 이상임이 확정된 것으로 보아 연부계약에 해당할 것으로 판단한 바 있습니다(대법원 2021.9.30.자 2021두42696로 확정된 수원고등법원 2021.5.21.2020누12663 판결 참조).

○ 해당 사안은 분양(매매) 계약서에는 잔금지급일을 '준공예정일 또는 목적용지를 사용하는 날 중 우선 도래하는 날'로 하면서 계약일로부터 잔금지급일까지의 대금 지급기간이 2년 이내로 명시되어 있으나, 이후 산업단지계획 변경 승인 고시를 통해 개발기간이 2년 연장된 사안(실제 잔금지급이 2년 내 이루어지지 않음)으로, ·분양(매매)계약서에서 계약 당시 준공예정일로 특정되는 날까지의 대금 지급기간이 2년 이내인 것을 알 수 있고, 반면 건설경기 침체 등의 사정으로 개발기간이 연장되어 준공예정일 또한 변경되는 것은 계약 시점에 납세자가 예측할 수 없는 사항이며, 개발기간 연장으로 준공예정일이 언제로 변경되는지 구체적인 날짜 확인이 어려운 상황에서 개발기간 연장에 따라 준공예정일 또한 변경될 것이라는 가능성만으로 계약 당시에 대금의 지급기간이 2년 이상이라는 사실을 확정적으로 단정할 수 없다고 판단됩니다.

아울러, 개발기간의 연장에 대해 변경 고시만 되었을 뿐 별도로 당사자 간 변경계약은 체결되지 않았으며, 당초 매매계약서 상의 규정에 따라 사업기간 변경을 예측할 수 있다는 사실이 연부취득 여부를 결정하는 중요한 역할을 하려면 사업시행자(매도인)가 당초 매매계약에서 정한 잔금유예사유가 발생하여 그 사실을 단순히 통보하는 것이 아니라 적어도 계약 당시 그러한 조항이 연부계약의 요건이라는 취지가 명확히 드러나 있어야 할 것입니다(조심2017지0516, 2017.11.28. 결정 참고).

○ 따라서, 해당 사안의 경우 사업시행자의 사정으로 인해 잔금지급일이 변경되어 대금의 지급기간이 최종적으로 2년 이상이 되는 경우라도 연부취득으로 보지 않는것이 타당할 것으로 판단됩니다.

○ 다만, 이는 과세권이 있는 지방자치단체가 그 사실관계 등을 구체적으로 확인하여 최종 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.