[취득세] 유사매매사례가액의 판단기준일 관련 질의 회신
문서번호 부동산세제과-1827 · 회신일자 2026-06-12
질의요지
○ 특수관계인 간 거래로 부당행위계산 대상에 따른 과세표준 적용 관련, 취득하는 공동주택(쟁점부동산)의 시가인정액이 존재하지 않아 평가기간 이내 유사매매사례가액을 적용하는 경우,
- ①유사매매사례가액이 평가기간 이내 가액인지에 대한 판단을 매매계약일과 취득일(잔금지급일) 중 어떤 날로 하여야 하는지, ②가액이 둘 이상인 경우 어느 가액으로 하여야 하는지
답변요지
○ ①매매계약일로 판단하며, ②그 가액이 둘 이상인 경우 평균액으로 하여야 함
회신내용
○ 「지방세법」제10조의3제2항에 특수관계인 간 유상거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우 제1항(사실상취득가격)에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있으며,
- 같은 법 제10조의2 및 같은 법 시행령 제14조에 ‘시가인정액’이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 해당 부동산의 매매, 감정, 공매가액(이하 ‘매매 등 가액’)을 원칙으로 하되,
- 시가인정액으로 인정된 가액이 없는 경우는 유사부동산 등의 매매 등 가액(이하 ‘유사매매사례가액’)을 해당 부동산의 시가인정액으로 보며, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액을 적용하도록 하여, 취득 당시의 실질가치를 반영한 정당한 가액을 과세표준으로 하도록 지방세 법령에 체계적으로 규정하고 있습니다.
○ 쟁점부동산의 취득 당시의 가액(시가인정액) 산정 시 유사매매사례가액을 적용함에 있어 판단기준일에 대하여 살펴보면 다음과 같습니다.
- 「지방세법 시행령」 제14조제5항에서는 동조 제1항부터 제4항까지 규정에 따른 시가인정액이 없는 경우 유사부동산등의 '제1항 각 호에 따른 가액’(제1호 매매사실이 있는 경우 거래가액)을 시가인정액으로 보도록 규정하면서, 같은 조 제2항에 ‘제1항 각 호에 따른 가액’이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 거래가액의 경우 '매매계약일'로 하도록 규정하고 있는 점,
- 실질가치의 반영이라는 시가인정액 제도의 도입 목적을 고려하더라도 쟁점부동산의 취득일 기준으로 가장 가까운 날에 거래가 이루어진 유사부동산의 가액을 적용하는 것이 합리적이고 그 거래가액은 일반적으로 당사자 간 거래의 원인행위인 계약 시점에 확정되는 점,
- 만약 유사부동산의 거래가액을 취득일 기준으로 판단한다면 매매계약일과의 시차로 인해 쟁점부동산 취득 당시 가액으로 삼기에는 객관성이 떨어진다고 볼 수 있으며, 유사부동산의 매매계약 시점의 가액이 쟁점부동산의 시가인정액에 더 근접한 가액으로 볼 수 있는 점 등 시가인정액 제도의 취지와 산정체계를 고려하였을 때, 유사매매사례가액을 시가인정액으로서 판단하기 위한 기준일은 매매계약일로 적용하여야 할 것입니다.
○ 아울러, 「지방세법 시행령」 제14조제2항에서 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단기준일을 규정하면서, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말함)을 적용하도록 규정하고 있으므로,
- 매매계약일이 동일한 유사매매사례가액이 둘 이상인 경우 평균액을 산출하여 시가인정액으로 적용하여야 할 것입니다.
○ 다만, 이는 과세권이 있는 지방자치단체가 그 사실관계 등을 구체적으로 확인하여 최종 판단할 사항임을 알려드립니다. 끝.